突圍黑心房市! Sway誠實帶看日記 | 誠品線上

突圍黑心房市! Sway誠實帶看日記

內容簡介

內容簡介 Sway曾將自己親身遇過、採訪過、在業界打滾過發現的各種房地產亂象，以生動文筆寫出了精采萬分、轟動房產界的暢銷書《黑心建商的告白》系列作，書中對於建商毫不留情的批判固然讓小老百姓大呼過癮，但不少人亦好奇，如果Sway自己買房子，會挑選什麼樣的建商或社區？在現實生活裡，他買屋前後又會與建商產生什麼火花？本書共分三大篇，【突圍黑心房市】教你動念買房前，先惡補黑心業者在實價登錄上路後這幾年來持續升級的暗黑招數。Sway更首度談論重劃區、店頭、地上權等不動產商品的投資觀念、機會點與大小問題。【帶你看屋】則蒐羅了Sway帶讀者看屋的真實案例，這些生活在不同區域、背景與年收入各異的主角，在挑房子時，Sway給了哪些具體建議？例如信義區竟還可以買到一坪七十幾萬的中古屋，但老房子的屋況與環境，又有哪些後續注意重點？ 事實上，買房只是開始，與建商之間的過招並不會在交屋的那一刻就結束，相反的，這正是另一場戰役的開始。【主委日記】是Sway本人最真實的經驗記錄，在與建商無數次接觸磋商、以及大大小小會議中他發現一個真理：天底下沒有白吃的午餐，社區裡若是每個住戶都只想坐享其成，要管理得好有如天方夜譚，只有靠積極參與，才能保住房價不因折舊而折價。

作者介紹

作者介紹 ■作者簡介Sway致力於房地產資訊透明化，17年前創辦台灣最大房地產網站，開啟網路世界全都露的行事風格，因知無不答頻頻洩露建商黑心伎倆，而受到廣大網友的支持，後在《壹周刊》財經組再接再厲，揭發財經與房地產界的市場機密，被黑心建商告上法院在所不惜。有問必直言、透析房地產各種「眉角」，成為出版界、新聞界、電視圈的獨行俠，被網友、媒體譽為「黑心大神」。簡介：。文化大學土地資源系畢、擁不動產經紀人執照。建商、房仲、代銷、《壹週刊》等，房地產歷練超過17年。創辦台灣第一個房地產專業網站 【智邦不動產】。2011年登《商業周刊》封面人物報導。2011年度博客來書店華文創作暢銷冠軍、金石堂十大暢銷作家。著作：《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》三本超級暢銷書，及《打敗黑心建商，買房實戰DVD》有聲書，四本銷量近四十萬冊。 。撰寫專欄：《壹週刊》、《蘋果日報》、《爽報》、【雅虎房地產頻道】、【好房新聞網】

產品目錄

產品目錄 前言Part I 突圍黑心房市！約房仲看屋前你要做的功課第一章：沒有最黑，只有更黑：業者招數再升級黑心建商再進化：名單法、自備款法、實價登錄法黑心房仲再進化：實價登錄混合自家灌水成交價黑心投資客再進化：抓交替的黑心明牌老師黑心業者一體適用：房價恐嚇法第二章：實價登錄後的出價絕學撥開超貸的迷霧：「實價」多少？預售屋、新成屋的出價判斷與方法事半功倍的出價秘訣第三章：SWAY談房市投資——重劃區、店面、地上權重劃區怎麼買：搞懂投資客才能挑到好物件店面投資：近期小賺三％、長期靠增值地上權住宅：好買不好漲？第四章：買屋前，先淋冰桶——購屋前五問一問：何時才是買屋時機？二問：你買這間房要做啥？三問：地點，地點，地點；不是地段，地段，地段。四問：五種好買不好賣的房子！五問：買一樓？二樓？頂樓？Part II 帶你看屋：跟著Sway看25種房，簽約前再想想台北市南港區中研院／有閒錢的人要買哪一種房？新北市中和區Costco／新婚成家，切忌看到公設就樂暈！新北市新店轉戰安坑／小資女買郊區，安全、管理最重要新北市三重區／10樓廣告價，能否接受水箱住樓上？台北市大安區／天龍國購屋（上）：你是買生活還是買一日煙火？台北市信義區／天龍國購屋（下）：單坪竟不到八十萬，日後維護是關鍵新北市板橋區／自住屋避開一級戰區，不必犧牲小環境高雄市三民區／慈母為兒挑屋，在地人看在地屋新竹市中心／療癒系男孩買房孝親，以靜制動磨好價新北市五股區／總價預算有限，老區勝過重劃台北市南港郊區／該不該換屋揹房貸？回歸人生價值選擇桃園市林口區／挑合宜住宅，買房要拜神新北市中和區／中和與永和的抉擇？理性、感性交叉評量新北市五股別墅區／購物專家看屋記──首推中和的中古屋新北市新莊區迴龍／距離換房價，棄捷運改開車台中北屯區／頂樓戶PK 六樓小宅：漏水是致命問題新竹竹北區／醫生娘找房，價格要好、品味要高Part III 買屋後的戰爭：看主委日記，保房價、盯建商主委日記1 交屋後第一天：馬桶的戰爭主委日記2 觀察建商與託管期：「飯店式管理」漸成空主委日記3 成立管委會：收買與內鬥主委日記4 點交三部曲（上）：大戰前，安內攘外探虛實主委日記5 點交三部曲 （中）：鬥法，要找專業點交公司主委日記6 點交三部曲（下）：建商臉綠了！竟點出上百條疏失！主委日記7 談判的意義：有理不怕上法院，找大律師出馬！主委日記8 公共空間3大重點：機車、鞋櫃、毛小孩主委日記9 小投資大巧思：全能公設大改造主委日記10訂出遊戲規則：守住每一毛血汗管理費主委日記11主委省錢大攻略：省電費、換燈泡，善用多方資源主委日記12「里長伯」的服務精神：噪音垃圾、鄰居吵架通通找我吧！

商品規格

試閱文字

內文 : 第二章：實價登錄時代的出價絕學
同一個社區，登錄價有一千萬、一千零五十萬、一千兩百萬，何者為真？想學會最精準的出價，請務必研究實價登錄的潛學問，而且，一定要上「內政部實價登錄網站」查詢，別太相信房仲的資料，因其容易造假或報喜不報憂，即便資料為真，也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。
　先講概念。假設一間房屋以一千萬元成交，這會有很多狀況。第一種，這世界上還是有善良老百姓與良心房仲，買多少寫多少，一千萬元成交，就乖乖的用這價格來簽約跟登錄。可惜最常見的是，賣方會要求房仲「我要實拿一千萬元」，房仲服務費、土地增值稅等售屋成本一毛都不能算在內。為了成交，房仲在磋合中也會盡量配合，所以這一千萬元的「實拿價」，通常會導致成交價多個五％，也就是一千零五十萬，有些房仲會跟買方講明白，有些不會，但最後登錄在內政部的價格，就是一千零五十萬元。
如果這間房屋要課奢侈稅，投資客賣方絕對會把稅金加入賣價中，要實拿一千萬元，奢侈稅外加十五％，稅及服務費再外加五％，這間房屋最後的成交價與登錄價，就會是一千二百萬元。
以前我不推薦大家買投資客的房子，這是理由之一，自住客的買家沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇，但如果物件實在是你夢寐以求，忍痛接受之餘也要學自保，起碼不能被當肥羊宰，也因此你要學會判斷行情，並且明白出價的邏輯。
看到這裡，如果你查到登錄價格從一千萬元、到一千零五十萬元、再到一千二百萬元，千萬別以為這是因為房價一直漲，其實這只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。
拉高登錄價格的另一個幫兇是銀行，有些投資客跟銀行緊密配合，買屋投資一定要超貸，這間一千萬元的房屋如果是投資客買，只要在合約上寫下一千三百萬元的成交價，對銀行來說，八成銀貸就可貸到一千零四十萬元，不只不用掏現金，還多了四十萬的現金可以做黑心裝潢，只要簽一張退讓單，就可搞定買賣雙方的權利義務。
現在，你知道房屋謄本內寫的前次設定金額，除以0.8再除以1.2回推房價，根本不能當出價參考值，因為你根本就不知道上一手的人貸款是八成還九成，抑或者是銀行自己估個價就算數。如果你看到謄本的設定寫一千四百萬元，就乖乖的出價一千四百萬元，那就真的被投資客大賺一筆了，這間房屋的真正成交價格，還是一千萬元！

撥開超貸的迷霧：「實價」多少？
投資客的方法說破不值錢，超貸的重點在於貸款成數，而非利率，因為投資一定是短進短出，而且都用寬限期繳息不繳本，對他們而言百分百貸款不難，但利率一定比別人高很多，可是也沒差。再讓你看四種黑心方法：
黑心方法一：原買八百萬元，另寫假合約書影本一千萬元送銀行，所以八成貸款就會等於百分百貸款。此招就是違法，但因為比較簡單，做的人比較多。
黑心方法二：原買八百萬元，外加裝潢款二百萬元，總價也等於一千萬元，八成貸款形同百分百貸款。此招需要屋主的配合簽約，但因這買賣圈圈多半屬於投資客集團的人頭或會員，所以要如此配合也很簡單，況且老師會慫恿買方找他配合的裝潢公司才可承做，買方可以被扒好幾層皮。
黑心方法三：原買八百萬元，外加一百萬