都更現場答客問: 76個關鍵問題全面解答住戶最關心的都更權益、流程與分配

推薦序－深入淺出，從住戶的角度談都更 夏翠蒂
推薦序－都更如划龍舟，需要一位穩健領導的好鼓手 于復華
推薦序－從「發財夢」到「安心居」：一場不迷路的都更華麗變身 于欣可
自序－YouTube《都更的人》文本開講
導讀－歡迎來到都更工作站

第一章　都更危老大哉問
1-1「都更先生」來也！
1-2我家可以一坪換幾坪？
1-3為什麼不能一坪換一坪？
1-4我家能不能都更？
1-5同意書是賣身契，簽了就不能反悔嗎？到底有幾張同意書？
1-6可以請政府公辦都更嗎？自建和公辦哪個好？
1-7為什麼建商沒來談我家？建商來社區開說明會要注意什麼？
1-8都更和「危老」有什麼不一樣？「危老」重建比較快，為什麼還要都更？
1-9「合建」和「委建」有什麼不一樣？「全案管理」又是什麼？
1-10隔壁的房子空置幾十年，不知屋主是誰，這樣能都更嗎？
1-11都更房子的租約到期是否就不能再續租了？或租約可以簽多久？
1-12都更前或後過戶比較好？都更時，房子能直接登記在子女名下嗎？
1-13我想要都更，該怎麼開始呢？
1-14都更後的新房子哪些方面升級了？

第二章　錢與權利
2-1都更房子拆了沒得住，也沒錢租房子怎麼辦？
2-2聽說都更可以賺很多，真的嗎？
2-3選更大的房子，銀行會同意貸款嗎？申請貸款需要三成自備款嗎？
2-4住戶增購的坪數，用成本價買嗎？
2-5可以選小一點的房子、退多一點錢嗎？若打算賣掉房子，怎麼選比較划算？
2-6租金補貼一個月有多少？可以多拿一點嗎？
2-7都更後要繳很多稅？稅費有優惠嗎？
2-8新房子都要繳管理費嗎？
2-9投資有都更潛力的房子好嗎？
2-10從長輩繼承的房子賣掉好？還是等都更好？
2-11怎麼知道可以分回幾坪？分回坪數不夠住怎麼辦？
2-12都更後房子樓層變高、戶數變多，為什麼不能一坪換一坪？
2-13商業區應該更值錢，但坪數分回卻比隔壁住宅區少？
2-14頂樓加蓋的坪數，都更後會不會還我？一樓的車位怎麼算？
2-15舊屋拆掉後要住哪裡？
2-16和親戚共同持有房子，都更後可以各自選一戶嗎？
2-17沒簽同意書為什麼也可以選新房子？
2-18新法令規定車位不能單獨買賣？
2-19權狀也有公設的坪數，為何鞋櫃不能放在門外？
2-20都更後的一樓為什麼變小了？
2-21公設比例能不能低一點？一戶一車位根本不夠！
2-22都更的成本有哪些？要花多少錢？
2-23建商與社區作為實施者有什麼差別？

第三章　都更作業流程
3-1都更重建要多久時間？親友都說會拖很久？
3-2新房子長什麼樣都不知道，怎麼開始都更？
3-3為什麼都更有這麼多會議要召開？
3-4收到都更開會通知單，不去會怎樣？
3-5要達到多少比例，政府才會「強拆」？
3-6為什麼住戶已搬離，建商還不開始重建？
3-7都更拆除前，住戶會遇到哪些環節？
3-8買賣將要都更的房子，應注意什麼？
3-9隔壁社區要都更，我可以一起參加嗎？

第四章　都更成功案例
4-1鄰居不想都更怎麼辦？哪些人比較不願意都更？
4-2愈晚簽同意書，可以分回的條件愈好？
4-3多少比例的住戶同意才能都更？
4-4遇到釘子戶怎麼辦？
4-5一般都更成功的例子是怎麼運作的？
4-6南機場夜市都更說了三十年，為何還沒實現？
4-7都更後的房子價值，兄弟間如何明算帳？
4-8社區內有很多投資客，都更時怎麼辦？
4-9鄰居要我趕快和建商簽約，但我對合約內容有疑慮怎麼辦？
4-10社區自己都更是不是比建商來辦更划算？
4-11都更要搬離兩、三年，小孩就學怎麼辦？
4-12長輩有固定就醫的診所，搬家後不方便看診怎麼辦？
4-13說明會常見的住戶提問有哪些？

第五章　新聞與都更迷思破解
5-1「簽下去就完了？」都更文件不能隨便簽？
5-2愈晚簽同意書愈有利？
5-3住戶簽同意書後建商卻推翻條件，都更是官商勾結的黑箱？
5-4都更後變豪宅，地主戶為何反而被迫搬家？
5-5政府提供都更的中繼住宅，要怎麼申請？
5-6都更後房價變太高，能否便宜一點？
5-7公設比多少才合理？
5-8如何避免建商落跑、建案變爛尾樓？
5-9都更造成鄰損怎麼辦？

第六章　建議與展望
6-1收到建商的意願調查通知書，該怎麼辦？
6-2社區想要都更，應從哪裡開始？
6-3給已組更新會的住戶幾點建議
6-4給已有建商洽談的住戶幾點建議
6-5簽「合建契約」要注意什麼？
6-6給都更住戶的建議：模擬選配
6-7少子化造成人口減少，將來還會有都更需求嗎？
6-8都更的公共利益與社會住宅——居住權與財產權

附錄
1常見都更名詞的白話註解
2公部門的都市更新專責單位
3都更相關書籍推薦

作者簡介
張耕維

小時候覺得總是在搬家，於是念了建築系。曾一時突發奇想為了進入每個家戶中一探究竟，而試圖到瓦斯行打工，而後成為常在社區家戶間串門子的都更人。樂觀地從居住的角度看待金融化的房地資產世界。

臺北市危老重建推動師
臺北市住宅及都市更新中心專案規劃師
YouTube《都更的人》主持人
中華民國專業者都市改革組織（OURs）專案執行
臺北市都市再生學苑講師、評審委員
臺北市大同、南港、信義、北投、士林區自主更新社區工作站駐地規劃師
中正、大安、信義、南港、文山社區大學「參與都更重建的第一堂課」講師
聚樂邦都市更新顧問
臺大城鄉所碩士

夏翠蒂╱臺北市住宅及都市更新中心主任
于復華╱《成功都更》作者
于欣可╱建築專業者，荷蘭臺夫特理工大學研究員
專文推薦

方荷生／臺北市臻佶祥社會服務協會理事長
江雪卿／臺北市大同區斯文里里長
李宛諭／都市里人規劃設計有限公司主持人
林育全／社團法人臺北市都更整合發展協會榮譽理事長
林洲民／仲觀聯合建築師事務所主持建築師
林啟賢／國家住宅及都市更新中心都更業務部主任
孫啟榕／中華民國專業者都市改革組織理事長
彭揚凱／OURs都市改革組織祕書長
黃麗玲／臺灣大學建築與城鄉研究所副教授
詹育齊／臺北市都市更新處處長
蔡志揚／《一次看穿都更×合建契約陷阱》作者，宏道法律事務所主持律師
專業推薦（依姓氏筆畫排序）

雖然打著「白話文都更」的大前題，但不得不說本書是一本「都更大全」，足以讓讀者在都更歷程中從頭用到尾，因此，內容還是有比較艱深的部分。篇章的分類大致上跟都更的進程有關，建議讀者大致瀏覽後，實際遇到問題，再回頭研讀比較艱深的部分，如果都能看懂，也很恭喜您大致可以駕馭都更的規則了。接下來，就是怎麼讓您的都更想法實現了。
－－夏翠蒂╱臺北市住宅及都市更新中心主任

作者細緻說明都更流程中的每一個環節，包括不同階段的同意書、法律效力與撤回可能。他以「情侶交往到結婚登記」為例，說明各階段同意的差異；也以「百貨公司服務臺」比喻自己的角色--不是萬事通，而是協助住戶找到正確專業窗口。這樣的說明不僅解答疑惑，更化解恐懼。因為恐懼多半來自未知，而理解正是最好的定心丸。
－－于復華╱《成功都更》作者

這本書教你如何透過理解與信任，讓社區一起「走得更快更穩健」。它拆解了「愈晚簽條件愈好」的都市傳說，也撫平了那些擔心中繼安置、搬家壓力的長輩們的不安。如果你正因收到一張建商意願書而焦慮，或者正為了鄰里的流言蜚語而煩惱，請好好的閱讀這本書 。你會發現都更不再是神祕的黑箱，而是一張通往更安全、更美好生活之地的地圖。
－－于欣可╱建築專業者，荷蘭臺夫特理工大學研究員