地主都更經驗: 自主更新會從0到250萬

▍出版人序｜城市更新，不只是重建建築，而是重塑一個世代的未來
▍推薦序｜經驗，是走過都更最大的資產
▍推薦序｜理解專業，共創價值
▍推薦序｜你奮鬥一輩子的資產，需要做好功課來保護
▍作者序｜讓地主少走十年冤枉路

▍首部曲 覺醒篇– 破除資訊不對稱

第 1 章：洞察都更提案的「不合理」之處
何謂合理？看破都更的四大樣態指標
我的十二次碰壁經驗與「5 Whys」哲學
零成本起手式：破解不同意戶與正確的依賴路徑
第 2 章：拆解一坪換一坪的數學陷阱
虛坪與車位的偷天換日
找補單價與容積分配的魔鬼公式
披著「都更」外皮的萬年合建契約
第 3 章：資產歸零的風險評估：爛尾樓現狀剖析
制度的傾斜：誰才是真正被保護的人？
帶進「溝裡」就爬不出來：深海地震魚的悲歌
石頭湯的突圍智慧：把問題擔起來

▍二部曲 模式篇–拆解合建與全案管理

第 4 章：協議合建的「萬年合約」與程序陷阱
沒有落日條款的「萬年合約」與嚇死人的違約金
補助款到底歸誰？戳破「顧問補貼」的道德綁架
第 5 章：全案管理制度之起源與必要性研究
全案管理的起源：沒有錢，就用「墊款墊工」來突圍
那些氣死三代的「不正常」重建悲劇
第 6 章：解構全案管理費用的合理性與暴利點
「全案管理」的「費用節省方式」
為什麼「全案管理公司」這麼昂貴？
「全案管理費用」的「計算方式」
第 7 章：辨識全案管理的專業真偽與常見誤區
看不到的「全案管理公司」？
「全案管理」的「四個錯誤」
第 8 章：自主更新會：地主權益的終極防禦體系
「雞生蛋」與「蛋生雞」：從整宅成功案例看懂財務槓桿
「自主更新」就像「接力賽」：無中生有的整合戰術
對「自主更新會」的良心建議：堅守底線與合約攻防

▍三部曲 啟動篇–零成本組織與動員策略

第 9 章：成本趨零策略：無中生有的整合起手式
「成本」壓到最低，就是等於 0
如果您真有時間，真該讀讀「這個」
第 10 章：組織動員與專家遴選邀請策略
組織與動員：用「螞蟻雄兵」搬動都更大象
專家遴選策略：地主該邀請「誰」來演講？
第 11 章：情報開發與民間小額籌資實務
掌握關鍵比例，合法獲取情報
一小筆一小筆的「借」：民間籌資實務
「借」來的會員費：墊款與後付機制

▍四部曲 談判篇–心理博弈與整合戰術

第 12 章：深度整合地主意願與不同意戶之破解
破解地主邏輯：看穿嘴上說的與心裡想的
特殊產權破解術：對付「開天價」與「祖厝情結」
12 種常見的地主溝通死角
深度破解：「有屋沒地」的情緒勒索與子孫未來
第 13 章：處理地主的焦慮感與資產分配心結
預見「擔心」與「不甘心」的真實案例
「超選」與同意戶的絕對優勢
終極安置方案：幫不同意戶「買房搬家」
第 14 章：全案管理整合利害與「地主找地主」戰術
全案管理公司的「利害」：看懂「害」才是行動關鍵
房地不均的危機：1.82 坪地主的生死抉擇與數學試算
「地主找地主」戰術：零成本的最強尋人法

▍五部曲 防禦篇–技術審查與資金防禦

第 15 章：解構建商設計意圖：平面圖與公設攻防實務
揭開建商的隱藏任務：把地主「掃地出門」
破解「店面勸退」話術與四階段平面圖推演
零成本的反擊：張老師的公設配置破解法
第 16 章：模擬選配機制與預防衝突之替代方案
拆穿「真合建、假權變」的合約怪招
「模擬選配」是用來「預防衝突」的照妖鏡
假自主更新會的 30 個致命破綻
第 17 章：全案管理公司擔任「出資者」的潛在風險
實施者與出資者的權力遊戲
為什麼必須由「更新會」擔任實施者與金主？
零成本起手式：替代「全案管理出資」的 16 個怪招

▍六部曲 選商篇–規約建立與團隊評選

第 18 章：更新會「章程新規矩」之制度設計
預先設計「新的規則」：更新會規章與生活秩序
更新會章程的八大核心議題
「地主有錢」就有「底氣」
跨越階段：用空手套白狼實現 7599
第 19 章：都更顧問分類分析與不合格團隊照妖鏡
破解「包租公」地主的不合格邏輯
「都更顧問」百百種，你遇到的是哪一種？
破解都更顧問的 5 大靈魂拷問
照妖鏡：都更的第一里路與計時收費的菜鳥律師

▍七部曲 落地篇–計畫核定與完工交屋

第 20 章：關鍵突破點：計畫核定、貸款撥付與完工策略
「找一個懂行的人」作為「突破口」
突破盲點：全額貸款的撥付邏輯

▍終極防禦機制：為何有錢人也必須貸款？
第一步與最後一步的倒置

結語與良心建議 知識，是你唯一能帶進談判桌的籌碼
不要用「情緒」與「感覺」做決定，請相信「數學」
把委託事項「化整為零」，不要盲目買單
立刻組成「地主讀書會」
結語：拿回你的主導權

附錄：地主實戰防禦裝備庫

▍附錄一:「大師級」EXCEL 試算表範本下載專區
（數位武器）
掃描下載防禦武器

▍附錄二：全書【避坑檢核表】總匯整
戰術卡1：合約陷阱與模式辨識（上桌前的防彈衣）
戰術卡2：零成本啟動與顧問選商（找對團隊的照妖鏡）
戰術卡3：地主整合與內部規約（安內攘外的談判武器）
戰術卡4：圖面審查與財務防禦（保全資產的終極防火牆）

▍附錄三：建商話術與都更名詞破解辭典
一、數字魔術與坪數陷阱類
二、合約偽裝與身分變造類
三、費用巧立名目與暴利陷阱類
四、暗黑逼簽與合法強拆類
五、補助款吸血與假都更程序類
六、產權漏洞與圖面挪用類

張明義（實戰派都更導師）

「看透建商的算盤，才能守住你一輩子的資產。」
張明義老師是一位具備深厚房地產開發底蘊與系統化破局思維的「都市更新實務專家」。身為擁有「都更推動師」資格的街頭實戰派導師，他深諳建商與全案管理機構的底層運作邏輯。
他擁有極為罕見的跨領域專業背景──同時具備「資訊管理」、「會計」與「國際貿易」的敏銳度。這讓他在面對建商複雜的報價單與冗長的合約時，能精準運用財務邏輯與 EXCEL 數據連動分析，一秒拆解隱藏在「共同負擔」與「找補單價」中的暴利魔鬼，絕不讓地主淪為任人宰割的小綿羊。
在產業界，他曾任職於台灣肥料公司土地開發處，從最前線的土地開發、預售屋銷售、建築設計，一路到財務規劃與營建管理，完整走過不動產開發的全生命週期。因為「懂局」，所以能「破局」。他致力於打破都更市場極度傾斜的資訊不對稱，運用他四度連霸「品管圈提案改善冠軍」的極致除錯能力，幫助弱勢地主築起堅不可摧的資產防禦護城河。
憑藉著超過三十年的職場與實業經驗，張老師至今已出版 25 本實體暢銷著作，是市場上少數兼具「理論論述力」與「第一線肉搏經驗」的指標性作者。
▍學歷背景
● 國立中央大學 資訊管理研究所 畢業
● 中國文化大學 會計系 畢業
● 致理技術學院 國際貿易科 畢業
▍實戰經歷
● 台灣肥料公司 土地開發處 專員（歷練土地開發、預售、建築設計、財務規劃與營管）
● 亞太經貿廣場 總物業經理
● 湯姆龍公司 董事長特助
● 鴻福證券公司 資訊股長
● 行政院勞委會職訓中心 資訊外聘講師
▍代表著作
著作領域橫跨房地產投資、物業管理與商業創業。代表作品包含：
● 《都市更新實務》
● 《完銷力》
● 《智在法拍》
● 《智在點交》
● 《向塔木德學做租屋達人》
● 《物業管理菁英的66個工作 DNA》
● 《創業錢圖》
● 《創業計畫書》
● 《英語思維大突破》

程萬里（永續低碳建築領跑者）
▍實戰經歷
●深耕建築安全防災產業 26 年的實業底蘊：累積服務超過全國 2,000 家客戶，涵蓋公部門、醫療、金融、製造業與科技產業，其中更包含百餘家上市櫃公司，擅長為企業解決最核心的建築安全防護問題。
●引領建築ESG永續與智慧創新：常年投入永續低碳建築ESG相關領域，在全球尋找關於建築防災領域ESG解決方案，並持續投入資源與研發創新，積極推動產業邁向淨零永續與智慧防災。
●打群架的跨界資源整合力：深諳中小企業單打獨鬥的痛點，成功發起並召集 數十家不同領域的企業夥伴，組成「ESG 淨零永續解決方案」實戰聯盟，帶領團隊共同為客戶提供跨領域的永續節能低碳整合服務。
●創業與股權投資專家：具備豐富的公眾演說與培訓經驗，主講超過上百場股權合夥、經營管理與打造商業模式主題講座。深耕創業輔導領域，協助企業對接資源與企業出海，走向資本市場。
▍代表著作
●《創投心法》（共同作者）