都更防坑與權益全指南: 看穿合建陷阱×關鍵76問答客問 (2冊合售)

《一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角（新版）》

各方盛讚
作者序

PART1　都更×合建‧20個基本觀念

1老屋可以靠都市更新重生嗎？
2我家的土地和房子可以都市更新嗎？
3想都更可是沒有專業，可以請誰幫忙？
4參加都更一定要拆房重建嗎？
5都更過程有幾道程序？
6即使有都更意願，也要簽一堆文件？
7實際使用有五十坪，為什麼建商說只有三十坪？
8自己的土地，可以想蓋幾間房子就蓋幾間嗎？
9獎勵容積有什麼好處？
10新房子的陽臺、走廊等地方可以改成室內嗎？
11面積有不同單位？
12新房子面積分不夠，蓋高一點就好？
13新房子一定要有公設嗎？
14將來產權登記的面積會比現在設計圖看到的大？
15以「權利變換」做分配，是以什麼變換什麼？
16不了解成本，怎麼知道建商是不是亂報價？
17以「合建」做分配？
18合建是什麼意思？
19選擇合建，如何保障自己的權利？
20常見的合建條件為何？

PART2　都更×合建‧20個契約案例

1瞎米？一樓分到的比樓上還少？
2一坪五十萬找補變成一百五十萬？
3選配規則沒約定，怎麼可以限制我選屋？
4無用的合約分配？
5找補金額不同，差點上當！
6獎勵變多，地主竟然沒有多分?!
7有條件的優惠？
8一加一不等於二？原條文不見了！
9合建？權變？傻傻分不清！
10全體地主各退一步，歡喜迎新屋
11簽約後地主搞破壞，法院判賠！
12合約沒約定地主配合用印，都更案卡住！
13遇到「龍腦」怎麼辦？
14基地範圍變大兩倍？
15誰來負擔營業稅？
16地主違約要罰，建商違約卻無法可管？
17建商灌公設，找補竟要上千萬！
18合約沒退場機制，成萬年合約！
19「負擔」、「墊付」兩字之差，房子被拆，建商不賠！
20一樓的分配，大有學問！

PART3　都更×合建‧20條契約條文解碼

都市更新合建契約體系
都市更新合建的優勢
1合建標的
2實施方式與建築規劃
3雙方分配比例
4分配價值及差額價金找補
5甲方選配房屋及汽車停車位之原則
6搬遷費補貼與租金補貼
7保證金支付與返還
8信託管理
9甲方應配合及履行事項
10甲方產權保證
11現有房屋騰空點交作業
12室內工程變更
13工程施作
14工程期限
15驗收交屋
16保固責任
17稅費負擔
18違約處理
19解除或終止契約
20其他約定

PART4　都更×合建‧地主不可不知的3個新篇章

1地主不可不知的「危老條例」
2地主不可不知的「海砂屋」都更
3地主不可不知的「臺北市防災型都更」

NOTE　附錄

PART2案例與PART3、附錄條文索引對照表
都市更新合作興建契約書範本

《都更現場答客問：76個關鍵問題全面解答住戶最關心的都更權益、流程與分配》

推薦序－深入淺出，從住戶的角度談都更 夏翠蒂
推薦序－都更如划龍舟，需要一位穩健領導的好鼓手 于復華
推薦序－從「發財夢」到「安心居」：一場不迷路的都更華麗變身 于欣可
自序－YouTube《都更的人》文本開講
導讀－歡迎來到都更工作站

第一章　都更危老大哉問
1-1「都更先生」來也！
1-2我家可以一坪換幾坪？
1-3為什麼不能一坪換一坪？
1-4我家能不能都更？
1-5同意書是賣身契，簽了就不能反悔嗎？到底有幾張同意書？
1-6可以請政府公辦都更嗎？自建和公辦哪個好？
1-7為什麼建商沒來談我家？建商來社區開說明會要注意什麼？
1-8都更和「危老」有什麼不一樣？「危老」重建比較快，為什麼還要都更？
1-9「合建」和「委建」有什麼不一樣？「全案管理」又是什麼？
1-10隔壁的房子空置幾十年，不知屋主是誰，這樣能都更嗎？
1-11都更房子的租約到期是否就不能再續租了？或租約可以簽多久？
1-12都更前或後過戶比較好？都更時，房子能直接登記在子女名下嗎？
1-13我想要都更，該怎麼開始呢？
1-14都更後的新房子哪些方面升級了？

第二章　錢與權利
2-1都更房子拆了沒得住，也沒錢租房子怎麼辦？
2-2聽說都更可以賺很多，真的嗎？
2-3選更大的房子，銀行會同意貸款嗎？申請貸款需要三成自備款嗎？
2-4住戶增購的坪數，用成本價買嗎？
2-5可以選小一點的房子、退多一點錢嗎？若打算賣掉房子，怎麼選比較划算？
2-6租金補貼一個月有多少？可以多拿一點嗎？
2-7都更後要繳很多稅？稅費有優惠嗎？
2-8新房子都要繳管理費嗎？
2-9投資有都更潛力的房子好嗎？
2-10從長輩繼承的房子賣掉好？還是等都更好？
2-11怎麼知道可以分回幾坪？分回坪數不夠住怎麼辦？
2-12都更後房子樓層變高、戶數變多，為什麼不能一坪換一坪？
2-13商業區應該更值錢，但坪數分回卻比隔壁住宅區少？
2-14頂樓加蓋的坪數，都更後會不會還我？一樓的車位怎麼算？
2-15舊屋拆掉後要住哪裡？
2-16和親戚共同持有房子，都更後可以各自選一戶嗎？
2-17沒簽同意書為什麼也可以選新房子？
2-18新法令規定車位不能單獨買賣？
2-19權狀也有公設的坪數，為何鞋櫃不能放在門外？
2-20都更後的一樓為什麼變小了？
2-21公設比例能不能低一點？一戶一車位根本不夠！
2-22都更的成本有哪些？要花多少錢？
2-23建商與社區作為實施者有什麼差別？

第三章　都更作業流程
3-1都更重建要多久時間？親友都說會拖很久？
3-2新房子長什麼樣都不知道，怎麼開始都更？
3-3為什麼都更有這麼多會議要召開？
3-4收到都更開會通知單，不去會怎樣？
3-5要達到多少比例，政府才會「強拆」？
3-6為什麼住戶已搬離，建商還不開始重建？
3-7都更拆除前，住戶會遇到哪些環節？
3-8買賣將要都更的房子，應注意什麼？
3-9隔壁社區要都更，我可以一起參加嗎？

第四章　都更成功案例
4-1鄰居不想都更怎麼辦？哪些人比較不願意都更？
4-2愈晚簽同意書，可以分回的條件愈好？
4-3多少比例的住戶同意才能都更？
4-4遇到釘子戶怎麼辦？
4-5一般都更成功的例子是怎麼運作的？
4-6南機場夜市都更說了三十年，為何還沒實現？
4-7都更後的房子價值，兄弟間如何明算帳？
4-8社區內有很多投資客，都更時怎麼辦？
4-9鄰居要我趕快和建商簽約，但我對合約內容有疑慮怎麼辦？
4-10社區自己都更是不是比建商來辦更划算？
4-11都更要搬離兩、三年，小孩就學怎麼辦？
4-12長輩有固定就醫的診所，搬家後不方便看診怎麼辦？
4-13說明會常見的住戶提問有哪些？

第五章　新聞與都更迷思破解
5-1「簽下去就完了？」都更文件不能隨便簽？
5-2愈晚簽同意書愈有利？
5-3住戶簽同意書後建商卻推翻條件，都更是官商勾結的黑箱？
5-4都更後變豪宅，地主戶為何反而被迫搬家？
5-5政府提供都更的中繼住宅，要怎麼申請？
5-6都更後房價變太高，能否便宜一點？
5-7公設比多少才合理？
5-8如何避免建商落跑、建案變爛尾樓？
5-9都更造成鄰損怎麼辦？

第六章　建議與展望
6-1收到建商的意願調查通知書，該怎麼辦？
6-2社區想要都更，應從哪裡開始？
6-3給已組更新會的住戶幾點建議
6-4給已有建商洽談的住戶幾點建議
6-5簽「合建契約」要注意什麼？
6-6給都更住戶的建議：模擬選配
6-7少子化造成人口減少，將來還會有都更需求嗎？
6-8都更的公共利益與社會住宅——居住權與財產權

附錄
1常見都更名詞的白話註解
2公部門的都市更新專責單位
3都更相關書籍推薦

作者簡介
蔡志揚

現職：
宏道法律事務所主持律師

經歷：
內政部、桃園市都市更新及爭議處理審議會委員
內政部聽證程序主持人
內政部都市更新諮詢小組委員
臺北市都市更新顧問、推動小組委員
臺北市都市更新公開評選申訴審議會委員
臺北市政府都市更新聽證會諮詢委員
臺北市都市更新推動中心董事
臺北市公寓大廈及違反建築法爭議處理委員會委員
新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
新北市、桃園市建築師懲戒委員會委員
桃園市政府現有巷道評審小組委員
勞動部法規會委員
勞動部不當勞動行為裁決委員會常務裁決委員
全國律師聯合會不動產委員會主任委員
全國律師聯合會都市計畫及建築法委員會主任委員
不動產仲介經紀業營業保證基金管理委員會委員
基隆律師公會理事長
法律扶助基金會基隆分會會長

張耕維
小時候覺得總是在搬家，於是念了建築系。曾一時突發奇想為了進入每個家戶中一探究竟，而試圖到瓦斯行打工，而後成為常在社區家戶間串門子的都更人。樂觀地從居住的角度看待金融化的房地資產世界。

臺北市危老重建推動師
臺北市住宅及都市更新中心專案規劃師
YouTube《都更的人》主持人
中華民國專業者都市改革組織（OURs）專案執行
臺北市都市再生學苑講師、評審委員
臺北市大同、南港、信義、北投、士林區自主更新社區工作站駐地規劃師
中正、大安、信義、南港、文山社區大學「參與都更重建的第一堂課」講師
聚樂邦都市更新顧問
臺大城鄉所碩士