不動產投資與環境規劃: 附國土計畫實務探討與估價應用 (第8版) | 誠品線上

不動產投資與環境規劃: 附國土計畫實務探討與估價應用 (第8版)

內容簡介

內容簡介 不動產是提升國家競爭力的火車頭，任何一項企業的經營都無法脫離不動產。企業是由土地、資本、勞動及企業家四者所組合而成的，而土地所形成的價值及價格、租金乃是企業投資經營的最大成本。同時，土地的有效利用、立地條件、工廠、公司之設點也與土地有關。 本書的寫作特色是將企業經營與不動產結合，例如：企業連鎖經營需要租金的訂定、商圈的規劃、房仲業的加盟型態、企業經營之原則、影響因素、企業經營所應遵守之法令，以及企業中最大的固定成本（土地及建物）價格決定。最後，探討企業（包括大專院校）所面臨到地上權、山坡地、高壓電、權利金、租金之收取，其方法為何。 本次改版補充國土綜合開發、國土計畫法、山坡地開發與水土保持等相關內容。

作者介紹

作者介紹 邢進文邢進文畢業於中興大學法商學院地政系暨公共事務學院公共政策研究所（都市計畫組─丁組），做過建設、營造、廣告、量販及土地開發可行性評估等工作。多年來於大學教授不動產相關課程，並完成城鄉資源規劃博士學位。1991年加入太上廣告，擔任建設公司廣告媒體發包職務。1996年開始接觸建商並擔任臺北上河圖、萊茵賞、小凱悅等案企劃暨專案。1998年進入中華工程，參與上海青陽城鄉開發案、花卉商城評估小組。2001年主持建築師事務所擔任副所長。2002年取得教育部講師證。2002年任教於東海大學、空中大學、長榮大學不動產估價學分班講師。2003年主持鑑價企業擔任中區執行處經理一職。2006年受邀擔任都市計畫委員，開始了解土地開發與都市計畫的關係，並受邀各級政府、公會、大專院校及各房仲體系講座。同年擔任國立、私立大學企管系及行銷管理系課程規劃委員，並受邀臺北大學運動休閒系、靜宜大學觀光系、國立雲林科技大學財務金融所講座。2007年進入臺灣量販集團擔任購物中心、量販店評估小組專案。同年受邀至桃園縣政府與桃園不動產房仲公會不動產經紀論壇。2008年參與世曦工程顧問投標市地重劃諮詢顧問。2009年亦受邀至房地產各相關同業公會顧問，發揮棉薄之力。2011年參與內政部土地徵收條例修法計畫案，負責探究美國土地徵收政策。2014年受邀各機關與不動產公司土地開發、指定建築線、都市計畫技巧與工業用地、農地分析講座。2015年受邀各縣市房仲公會講座並出版《不動產投資與土地開發》一書（第6版），教學相長。2017年受邀各地區公益社團演講（臺灣農村開發分享），並受邀臺灣港務公司土地開發內部訓練。同年之際受邀彰化縣政府、苗栗縣政府地政局處土地開發講座。2018年受邀律師公會演講既成巷道地役權與指定建築線糾紛案例探討。2020年度受邀龍安總部、友成幸福團隊講座，題目：臺灣地區國土計畫實務案例分析。並受邀彰化縣地政士公會講座（國土計畫實例分析）。期間2020年度並應彰化縣政府就閒置文化空間擔任顧問輔導團訪視委員。2020-2021年度受邀臺東縣不動產經紀與房仲公會講座（國土計畫與臺東房產重劃、建築線、地籍套繪、休閒農場、農地使用案例分析）。

產品目錄

產品目錄 PART 1 原則、因素、程序 Chapter 1 不動產價值概說 一、緒論──不動產收益能力的估計更重於資產擔保的價值計算 何謂不動產 不動產市場 不動產價值：黃金原則 美國實施土地徵收補償作法 二、不動產投資原則──不動產價格形成原則（估價） 需要與供給原則 變動原則 替代原則 最有效使用原則 均衡原則 收益遞增遞減原則 收益分配原則 貢獻原則 適合原則 競爭原則 預測原則 外部性原則 三、影響不動產價格形成的原因（因素）──三大因素解說 一般因素 區域因素 個體因素一：以分區為說明 個體因素二：以土地、建物為說明 不動產價值的重要性 四、不動產鑑定價值之程序 修法前之技術規則 不動產價值程序介紹（店面價值計算） PART 2 基本衡量價值的方法 Chapter 2 基本價值方法 一、原價法（成本法） 原價法內容 原價法意義 求取重新建造成本之方法與產品定位的關係 減價修正（折舊） 二、買賣實例比較法──市價比較法 意義 特性 步驟 三、收益還原法──收益資本化法 意義 主要概念 公式 收益訂有期限 四、殘餘法 意義 土地殘餘法 建物殘餘法 公式 貢獻原則 PART 3 租金價值及路線價值分析 Chapter 3 企業經營之租金價值分析──新訂租金、續訂租金 意義 種類 企業案例：基地條件分析 租屋應注意事項 Chapter 4 路線價值 路線價 深度指數 四三二一、九八七六法則 一般土地（宗地） 臺灣省路線價價值法之應用 平行四邊形路線價價值 梯形路線價價值 三角形路線價價值 左右（雙面）臨街地 路角地土地路線價價值 袋地價值計算的方法 區段價法 標準田地 標準宗地法 蘇慕斯法則及霍夫曼法則 PART 4 土地開發投資及樓房投資分析 Chapter 5 其他價值分析（國土計畫的新思維） 素地的價值計算 住宅用地的價值計算 工業用地的價值計算 商業用地的價值計算 農業用地的價值計算 以農會處分不良債權計畫為例（連帶債務） 農地農業農用政策之研究 臺灣地區土地使用計畫與管制體系 農業用地興建農舍辦法修正草案補充說明 山坡地法令與分析 ≃ 以 16.7 坡度為準則 山坡地論壇（水土保持課題） 水庫集水區問題 Chapter 6 土地開發分析 Chapter 7 樓房與辦公大樓的價值估算（都市計畫與建築之關係） 意義 立體地價 公式 PART 5 都市計畫內（外）標的物價值開發及其他權利價值計算 Chapter 8 特殊標的物開發與價值分析 高爾夫球場價值開發 土地重劃價值開發 地上權價值開發 區段價法（公告現值的計算方法） 迴歸分析法 標準田法 墓地價值開發 溫泉地價值開發 公共設施保留地價值計算（高考熱門試題） Chapter 9 房屋價值與建物價值分析──商店店面價值介紹與分析 房屋價值概念 建物工程造價成本分析 建築面積核算內容 Chapter 10 建築改良物價值程序暨規則 法源 辦理機關 折舊 價值程序 PART 6 投資經營分析 Chapter 11 貨幣的時間價值 前言 終值、現值、年金的觀念 利息的產生 年金終值 年金現值 永續年金 本利均等年賦償還率（貸款之本金分期攤還） 有效年利率 Chapter 12 不動產企業投資比率（工具） 投資概念 投資比率表 Chapter 13 企業抵押貸款分析 固定還本（本金）貸款：本金固定 固定付款貸款：本息固定 CAM與CPM之差異為何？ Chapter 14 企業加盟與明星產業規劃 前言 加盟企業與租金關係 商圈規劃與商機 商圈型態之區位選擇研究：以童裝公司為例 Chapter 15 不動產證券化與企業經營 前言 不動產證券化與企業經營之關係 土地信託之說明與介紹 【附件】證券化不動產估價報告書範本 Chapter 16 後工業化的企業連鎖經營 前言 臺灣的現況 加盟連鎖指標 結論 APPENDIX 1 範例解析（國家高普考適用） APPENDIX 2 都市計畫法臺中市施行自治條例 APPENDIX 3 非都市土地最新修正條例

商品規格

試閱文字

內文 : Chapter 1不動產價值概說

一、緒論─不動產收益能力的估計更重於資產擔保的價值計算

　　前言：不動產未來利益可區分成年純收益、資本利得、優惠減稅利益、自我實現及社會地位增加、提高之利益。
　　沒有房地產，你的薪資、股票及任何投資利潤，將被房產增值及通膨吃掉，惟不能當作投機炒作的工具，所謂未知的獲利叫投機，已知的獲利叫投資。

何謂不動產

　　不動產投資目的：保值、節稅、多元化投資、資本利得、規律報酬、退休後定期收入、自用、快速回收自有財產，獲取企業經營利潤。

不動產相關定義

1.民法第六十六條
　　稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。
2.土地法第一條
　　本法所稱土地，謂水、陸及天然富源。
　　(1)水：指海洋、江河、水川、河流等。
　　(2)陸：指沙漠、高山、丘陵、盆地、峻嶺等。
　　(3)天然富源：指日照、風力、熱能、水力、空氣等一切自然力1。
3.建築法規
　　定著於土地且或地面下具有頂蓋、梁柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物；建築物之主要設備，係指基礎、主要梁柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
4.土地所有權及其土地相關權利，包括典權、抵押權、農育權、不動產役權及於地面、地上、地下。
5.建築物所有權
　　(1)建築物附著於土地，但係於土地外獨立之物。因此，建築物與基地不必同屬於一人所有，二者可以分別存在，各擁有所有權。
　　(2)民法規定，不動產出產物尚未分離者，為該不動產之部分。因此，農作
物與土地不可分別獨立存在。
6.土地法所稱
　　(1)土地改良物：分為建築改良物與農作改良物。
　　(2)建築改良物：附著於土地之建築物或工事為建築改良物。
　　(3)農作改良物：附著於土地之農作物及其他植物與水利、土壤之改良，為農作改良物。
7.政治學上所述
　　土地、人民、政府、主權為立國四要素。
8.憲法第一百四十三條
　　中華民國領土內之土地屬於國民全體。
9.經濟學上所述
　　土地乃一切能以創造利益為目的之地面、地下之土地。

　　法規定義：一般所指法規係指法律與命令，所謂都市計畫法規，事實上包括了都市計畫法律與都市計畫命令。
　　法律：經立法院三讀通過，總統公布者，如國土計畫法、都市計畫法。
　　法：乃法律行為所規定事項者，如土地法、都市計畫法等。
　　條例：臨時性規定事項者，並無一定之標準者，如平均地權條例、農業發展條例，以及道路交通處罰條例等。
　　命令：如法規命令者，依中央法規標準法者，包括規則、細則、辦法、準則等，以國土計畫法施行細則為執行依據。
　　規則：指應遵守事項。
　　細則：依法規另作補充解釋之事項。
　　辦法：依規定辦理內容之方法者，如市地重劃實施辦法。
　　準則：係指標準作業流程者。
　　母法與子法：
　　母法：凡一法律係直接根據他種法律而產生者，所根據的法律稱為母法。如：土地法、國土計畫法，憲法與國土計畫法孰輕孰重是一個考慮的重點。
　　子法：依據母法所產生的法律稱為子法，如平均地權條例。乃母法之特別法，應優先適用。子法不得牴觸母法。特別法乃指特定事物適用的法律，如土地法與民法之關係，土地法為民法之子法，亦是特別法，應優先民法於土地相關適用。
　　土地法所稱土地意義解釋層面甚多，可從各層面加以解釋，經濟學：土地、勞力、資本及地租觀念。政治學：土地乃代表國家主權，即所謂領土。民法：不動產及其定著物，不動產出產物尚未與土地分離者為該不動產部分。另土地之上下，包括地面及其一定範圍之上空及地下亦在其內。土地法：水陸及天然富源（陽光、空氣）⋯⋯。

最佳賣點

最佳賣點 : 本書的寫作特色是將企業經營與不動產結合，例如：企業連鎖經營需要租金的訂定、商圈的規劃、房仲業的加盟型態、企業經營之原則、影響因素、企業經營所應遵守之法令，以及企業中最大的固定成本（土地及建物）價格決定。最後，探討企業（包括大專院校）所面臨到地上權、山坡地、高壓電、權利金、租金之收取，其方法為何。

試閱文字

自序 : 作者序

任何一項企業經營似乎脫離不了不動產，所謂一企業需要土地、資本、勞動及企業家本身才能組合而成，而土地所形成的價值及價格、租金，乃企業投資經營最大的成本。同時，土地的有效利用、立地條件、工廠、公司之設點也與土地有關，本書寫作的一個特色是將企業經營與不動產結合，例如：企業連鎖經營需要租金的訂定、商圈、行人道、停車道的規劃、房仲業的加盟型態、企業經營之原則、影響因素、企業經營所應遵守法令（都市計畫法、民法、公平交易法等）以及企業中最大的固定成本（土地及建物）價格決定方法。最後，探討企業（包括大專院校）所面臨到的地上權、山坡地、高壓電、權利金、租金之收取，其方法為何；另一方面，亦加入了許多土地開發的概念。

本書的發行宗旨是希望提供一個活潑、創新的概念予社會中各個角落，同時也加入了大專院校教書的一些心得，真誠地希望能夠使社會各個角落，對於企業連鎖經營與不動產關係提高教學與受學的興趣，進而培育出未來國家的產業人才。最後，邢進文要感謝五南圖書公司楊榮川董事長、林茂榮副總經理、張毓芬副總編輯等前輩，為促成發行此書的使命感。也謝謝住商不動產吳耀焜董事長為本書作序，更感謝房地產理論暢銷作者暨知名建商董座吳家德平日的指點與指正，非常謝謝。

在臺灣成長五十年，承父母的教養與親情，終生難忘，感恩母親天上的庇佑。家父自山東省長清高中至濟南大學學前參與國民政府十萬青年十萬軍遷臺，晚年長年微恙，身為獨子的我身心雖俱疲，幸好得大專院校老師如周天穎老師、林保宏老師、張嘉玲老師、胡太山老師、閻克勤老師、解鴻年老師、陳天佑老師、衛萬民老師、邱景昇老師、王傳益老師、雷祖強老師、指導教授賴美蓉、臺中市都市計劃委員會委員劉立偉老師，以及研究所求學時的林益厚老師、吳耿東老師的教學指導與鼓勵，得以讓本書順利完成。
　　
最後，感謝所有促成本書發行的打字、編輯、校閱及封面、封底製作者，以及在編務過程中，一直保持聯絡溝通的侯家嵐主編，願與您們分享這本書的榮耀。

本書尚有遺漏之處，尚祈各位先進不吝指正是幸。



後學　邢進文　謹識
2020年11月1日

試閱文字

推薦序 : 吳序

企業連鎖經營這個議題與不動產最具關係的，莫過於房屋仲介，及不動產經紀人制度。近年來，房屋仲介的加盟越來越頻繁，主要乃受到國家公共政策面之土地增值稅減半所致，證明國家整體經濟成長已有提升，而房屋仲介的企業經營也確實能為國家提高競爭力。房地產如同火車頭，只要景氣復甦，則其他行業集會提升競爭力；金融一旦遭遇風暴，企業經營馬上面臨籌資困境，因此不動產證券化即成為替代籌資工具的金融商品。企業經營為了獲利，往往以不動產價值（價格）為追求目標；反之，不動產價值（價格）越高，則租金越高，而在地盡其利、地利共享的基礎上，企業經營越有追求獲利的壓力。

本書的問世，台灣有志不動產開發的從業人員可以免去到國外取經的辛苦路程，因為我們臺灣要的是本土化的不動產開發，而不是美、英、日等國的版本。這本書結合了土地開發與企業連鎖經營理論與實務的觀念，它包含了不動產投資、貸款融資、租金訂定、估價與企業加盟立地分析、原則、因素的內容，亦包含了企業連鎖經營與土地利用法令之關係。本人相信看完這本書後，除了可以得到寶貴的知識外，還有助於不動產開發必要的認知。因此，本人在此予以極力推薦！

臺灣不動產訓練發展協會　前理事長
暨　住商不動產　董事長
吳耀焜

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