商業周刊 (No.2031/2026/10/19)

日本模式台灣重演，未來10年台灣零售、房產大機會
12億人流！
車站商場崛起

未來4年新開百貨，超過一半在車站！
環球全台最強，新光三越、日本車站商場之王，連北捷都參戰

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封面故事
台灣百貨週年慶正在起跑，但熱鬧背後，這門生意其實已逼近天花板：去年，台灣百貨業平均營收估計僅成長一．四％，幾乎是原地踏步。然而，一個新的十二億人次人流大戰場，卻正在崛起。
它，可能成為未來十年，台灣零售業與房地產業成長的新希望，而這就發生在你每天經過的地方：車站。
先前，你聽到的都是片段的征戰：一個台北車站商場，八家零售業者搶標，最後由新光三越出線，大家殺紅了眼，新光三越副董事長吳昕陽直接喊出：「這是我們踏入『樞紐經濟』的第一步，未來會變成（公司）營運上很重要的一環！」
緊接著，日本最會做車站生意的JR東日本，也在台北車站M區開出了atré商場；日系家具龍頭宜得利，也宣布將在圓山站旁打造大型購物中心NITORI MALL，暫定明年三月開幕。
甚至，向來只負責收租的「房東」台北捷運，也宣布將親自招商並經營士林站的TOD（大眾運輸導向型發展）大樓，未來還有劍潭站、劍南路站TOD案將登場。
從百貨、建商、日資企業到鐵道業，這些平時井水不犯河水的業者，都在搶一門「路過經濟」生意。

高齡化、少子化與都更
三大趨勢推升車站商場商機
零售業成長停滯也成推力

當大家都以為市場已經飽和，消費者不是上網路購物，就是直接去日本消費時，一塊沒人算得出規模的新大陸，才正站在主升段的起點，就在我們身邊發生。
它是「車站型商場」。
在日本，他們將其細分為三塊：包括車站內部開設的商店街（駅ナカ）、與車站共構，直接蓋在站體上方或旁邊的商業大樓（駅ビル）、以及緊鄰著車站，步行幾分鐘即可抵達的百貨（駅近）。舉凡符合上述三種定義者，都可以被視為車站型商場。
「未來四年，全台灣預計將新開幕三十七間百貨，其中超過一半是車站型商場！」瑞普萊坊零售暨飯店不動產服務部資深總監李誠慶告訴商周。
台灣正步入日本的後塵，主要有三個原因。
一，車站，正成為高齡化社會的生活中心。
日本每年新增數十萬名高齡者（約七十五歲以上），因為不再適合駕駛而繳回駕照，生活更仰賴步行與軌道。因此，日本國土交通省推出「立地適正化計畫」，把居住、醫療、福祉、商業等誘因集中到車站附近，再用大眾運輸串起來。
二，少子化逼迫交通業轉型。
長期關注車站型商場的產業能率大學經營學部教授加藤肇發現——雙薪家庭越多，車站的商業活動就會發展越好，主因是忙碌之下，更仰賴順手消費；與此同時，隨著日本出生率銳減，可預期未來搭車的人，將會越來越少，也促使鐵道公司被逼著轉型。
例如JR東日本就白紙黑字立下目標：二○二七年前後，要有四成以上營收來自「非鐵路」本業。「搭車的需求將一路萎縮，因此車站商業非做起來不可——要用賣東西的錢，彌補少搭車的洞。」
對照之下，台灣的台鐵過去幾乎全靠運輸本業，非本業只有賣便當、文創商品與權利金的收入，至今，仍陷入虧損。
三，城市開始都更。
JR東日本台灣事業開發副總經理杉浦望告訴商周，日本車站型商場的誕生，通常與兩種契機有關。
一是「都更」，也就是當車站前的道路和住宅已經太過老舊，行政單位就會重建整個街區，順勢改造車站大樓；二是「土地活化」，是指車站附近常有大片機廠、調度場，當技術進步到能縮小或遷移它們，就能騰出黃金地段重新開發，包括高輪Gateway、大井町TRACKS等，都是這樣誕生的。
「台灣的鐵路、高鐵、捷運站點分布得足夠密集，也開始出現都更計畫。我們認為，時間點差不多到了！」杉浦望直言。

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