魯蛇翻身! 東京買房最強攻略: 旅日宅建士的置產勝經101招 (全新增訂版) | 誠品線上

魯蛇翻身! 東京買房最強攻略: 旅日宅建士的置產勝經101招 (全新增訂版)

內容簡介

內容簡介 台灣人有多瘋狂日本買房？光看每週舉辦、場場座無虛席的海外買房說明會就知。只要在GOOGLE輸入東京買房、日本不動產等關鍵字，立刻會跳出上百個廣告連結，專營日本不動產買賣的業者更是如雨後春筍般地成立…。現在去日本不再只是自助旅行，買買名產和藥妝而已。東京買房，儼然成了最新顯學與時下最夯的話題。隔壁王媽媽從東京回來，已經不是分享帶回幾箱血拼的戰利品，而是分享又在哪裡下訂了幾間房！雖說購買海外房產可以藉此調控手中物件，分散投資風險，運氣好的話，甚至還可賺上大筆的增值財。但，台灣的投資觀念搬到日本就一定適用嗎？東京的房子隨便買就隨便漲嗎？高價買進錯的產品，賠了錢又找不到租客套到天荒地老的人，其實比你想像中的還多。本書由擁有台日多年不動產投資經驗，且考取日本「宅建士（不動產經紀人）」證照的作者執筆，用深入淺出的實際案例，輔以自身投資經營心得，分析最新房地產趨勢，告訴你東京買房的終極心法！本書特色初版銷售一空！房地產達人 SWAY、蔡志雄律師、張欣民老師 強力推薦！★SWAY：看完日本版黑心三部曲再決定卡妥當啦！★蔡志雄律師：法條、稅金、地段……東京買房就看這本！★張欣民老師：讓你看見日本房產的真價值。東京專業房仲從業人員人手一本的最強工具書擁有日本不動產經紀人「宅建士」執照的房產達人TiN的真誠告白！實際進出市場多次，經手案例無數。全新加寫十大章節，地表最強內容五百頁，艱澀的日本買房流程術語，一看就懂！狡猾仲介話術、地雷陷阱，犀利戳穿！在地眼光，東京房市動態精準剖析。推薦序1張欣民不動產學院創辦人、正聲廣播公司「日光大道」節目主持人我總覺得自己的人生旅程算是滿跳tone的，可是認識本書作者適群（TiN）後，才發現他跳的tone更大，屏東到台北，台北到東京，從台北補習班名師變身東京不動產職人，從這些資歷就讓人不得不佩服適群（TiN），因此當有機會幫他的書全新增訂版寫序，當然沒有第二句話，一口答應。近幾年來台灣興起海外地產投資熱，因而也帶動周邊相關海外地產投資書籍的出版熱潮，因為長期以來做房地產廣播節目的關係，也在自己的節目中介紹過很多本投資海外房地產的書，當然也包括日本囉！不過，在諸多這類型的書籍當中，有的作者是蜻蜓點水似的描述；有的是資料蒐集、集大成似的大雜燴；有的甚至是外行人說外行話，為出書而出書，為賣書而出書的意圖非常明顯。所以這些書在訪問完後，即使沒看完，我就很快的「處理」掉，免得佔了書架的空間。只有適群（TiN）撰寫的這本書，不僅讓我對日本房地產市場有更深入的了解、受益良多，三不五時還會從書架上拿下來參考一番，是本既實用又具專業度的投資參考寶典，如今全新改版，當然內容更大幅充實加寫、資訊也全部更新，不只要用力按讚，更要大大的推薦這本好書。提到投資日本房地產，有人會告訴你，安倍三支箭加上奧運等利多的帶動，由於日本不動產租金報酬率相對高，值得將錢投入日本房地產市場，短期賺租金，長期賺增值利得。但另一方面也有人極度唱衰日本，說日本受到少子化、老年化，以及高空屋率等的影響，買房子只會跌價，無法保值，表面上雖然賺到相對豐厚的租金報酬，卻又不知不覺被日圓貶值給吃掉了，所以讓人看了眼花撩亂，莫衷一是。這時候你就需要一盞明燈，而且是一盞聰明的燈，照亮投資的道路，也幫你判別投資或是不投資的利弊得失，適群（TiN）的新書正是這一盞明燈。因為適群（TiN）不僅是擁有日本證照的不動產經紀人，而且是長期在地感受市場脈動的專家，他不像其他作者，可能只以商業考量為賣書而出書，或是為賣東京的房子而出書，他不是鼓吹你一定要到日本買房子，而是幫你看見日本房產的真價值。投資任何東西都有風險，看見日本房產的真價值之後，是不是要錢往日本，除了聽聽一些代理銷售業者的說明會之外，自己還是要好好做功課的，期盼適群（TiN）的新書可以幫助更多人做出正確的投資選擇，也能享受到穩當投資的樂趣！推薦序2蔡志雄《我是612-我當包租公》作者、包租公律師、不動產經紀人榜眼坊間有一種說法是，買一間房子之前至少要先看過N百間房子。基本上買房子要做功課，所以多看多比較是對的，因為當包租公的關係，我房子也算買了不少，有沒有買每一間之前都先看過N百間房子？當然沒有。說實在話，真要每次都看個幾百間，等喜歡回頭時早就被買走了，但很肯定的是，我買之前，至少看過我買的房子。買之前至少看過要買的房子這不是廢話嗎？誰買房子之前不用看過房子？嘿，還真的有！我錄影時碰見「帥過頭」，他在節目上就公開講，只要知道價格，不用看房子就可以買進。當然，這位叔叔是練過的，雖然他的功夫跟我不太一樣，那除此之外還有嗎？當然有，自從房價高漲之後，成交量低迷，反而興起了一股海外投資熱潮，有些只是參加飯店的說明會，吃吃蛋糕、喝杯飲料就買了一間房子，有親眼看過買的房子嗎？當然沒有，我很好奇的是，人家叔叔是練過的，你有練過嗎？買房地產，地段是很重要的，所以你知道台北市的信義區跟基隆市的信義區是不一樣的，然後你會瞭解一下附近的環境，生活機能好不好。重要的是房地產的價格，一分錢一分貨，像有些房子只有地上權，所以價格自然會比較便宜。為了避免發生爭議，政府設計了履約保證、定型化契約、合約審閱期來保障消費者的權益，有了糾紛，先不管最後拿不拿得到錢，至少在台灣告，用的是看得懂的中文。那海外不動產，你買到的是那裡的信義區？還有，像柬埔寨關於權利還有分為軟卡、硬卡，另外適群在書裡也介紹日本的房地產因為有借地借家法，所以帶租約的房子反而變成一種限制，所以海外不動產牽涉每個國家不同的法治，用台灣看世界可能會出現問題。講到法治，要知道有些國家還是人治，人說了算，換了人當然就不算了，就算是法治的國家，有糾紛上法庭，用的是當地國的文字，別說講台語，連講國語都不通。好啦！就算好不容易打贏官司，先算算跨國訴訟花了多少律師費？這時候還不確定最後能不能拿到錢喔！你親眼看過你買的房子嗎？尤其是買海外不動產，要先看過N百間房子絕對是不可能的，所以做功課更重要，想要了解東京的不動產，看適群的這本《魯蛇翻身!東京買房最強攻略 全新增訂版》就對了！推薦序3Sway智邦不動產網站創辦人、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》《黑心房仲的告白》黑心三部曲作者因為一個偶然機會接下新書的試閱，一邊看，一邊大笑，這根本就是我的書《黑心建商的告白》系列之日本版嘛！是誰如此大膽的複製貼上，然後只把地名換成東京、把中文換成日文、把台灣的那套黑心房地產理論，拿去日本實踐的？再細看一回，然後對照這幾年台灣很夯的日本投資跟風，我瞭了，原來是一個台灣人去了日本從事不動產，看到台灣一些不肖業者，拿著台灣那套黑心的方法，假裝日本房地產很夯，回來騙騙那些曾經在台灣上當、正繼續做著另一個發財夢的台灣呆胞，然後實在忍不住，把他的多年觀察，寫成一本現形記、浮世繪，告訴台灣的讀者，日本的房地產並不是像台灣業者所講的那樣。六年前，台灣人開始瘋日本投資，東京搶完關西搶，北海道搶完連琉球都來搶，要不是遇到2011年福島核災，恐怕會夯更久。當福島事件漸漸被人淡忘，業者繼續搶錢，三年前，釣魚台事件讓中國跟日本的友好溫度瞬間降到冰點，又阻止了一次的日本投資熱。接著台灣猛打房，房價開始停滯甚至起跌，賺不到錢的台灣投資客，再度又興起日本投資的熱潮。此時，我那住東京的高中同學居然也問我，台灣的朋友推薦一個由廢棄旅館改建的套房大樓，可不可以投資？他居然相信台灣的房仲，而忘記問問日本在地人的意見，因為業者告訴他：「要買要快，只剩一戶，其他都被訂走了。」在2014年日本搞QE、大印鈔票之際，自然有台灣業者認為機不可失的在各處大開投資講座，買日本房產送旅遊之套裝，越來越多，要不是日圓跌跌不休，越早買就虧越多，不然會有更多像瘋子一樣的人搶進日本，像當年「葡式蛋塔」一般盲目投資。有業者居然還嗆聲說：「別管日圓跌，你此時不搶進來攤平，更待何時？而且等到日圓起漲，就是你賺翻天的時刻！」然後卯起來推銷日本人不要的低價房。東京正值奧運前，引起台港澳中四地的華人興趣，因為當年北京奧運的例子告訴他們，此時去炒就是賺得到錢、大量的人去炒就賺得到錢，反正一棒接一棒，永遠買不完。是這樣嗎？日本人有異於華人的個性，有唯我獨尊的文化，外表溫和之下，內心深藏秩序，連丟個垃圾都有一板一眼不可打破的規則，在日本買間房屋，華人世界的規則，就真的適合在日本繼續？便宜沒好貨天下皆然，如果你想買間日本房屋自住，有些稅賦與挑選的眉角，只有日本人最清楚，而這些眉角，有人竟願意寫下這樣的書來告訴你；如果你想買間日本房屋投資，會讓你賠死的眉角，也竟有人願意寫下這樣的內容來告訴你。反正你想去日本買間房屋，我說破嘴也無法阻止你的話，請看完日本版的黑心三部曲，再來決定，比較妥當。目錄推薦序 006作者序 012PART1 入門篇 0141 「錢」進東京，還是死守台北？ 0152 高投報，包著糖衣的毒藥 0203 日本房子「只跌不漲」的通縮思維 0254 地方都市超高投報的迷思 0325 探索，東京都23區 0376 探索，東京交通網 0467 耐震與地盤，不可輕忽 0528 日本購屋，你排老幾？ 0579 東京的「逆甜甜圈」現象 06310 買之前，先想賣！ 067PART2 市場篇 0711 日本炒房史，從「土地神話」到「泡沫再臨」 0722 東京上漲，不是「沒地」，而是「缺工」 0803 資產通膨。什麼產品會漲？ 0854 群魔亂舞？什麼產品亂漲！ 0915 奧運，改變了東京房市 0956 大規模開發案，如火如荼進行中 1047 政府帶頭炒房？稅制大利多！ 1098 天時地利的炒房良機？住宅金援機構讓你靠！ 113PART3 解析篇 1161 首都圈房價呈「の」字形上漲 1172 不殺價就買得到？不見得喔 1213 租屋市場的三個「兩極化」 1274 大建商的房子，真的比較好？ 1305 借地權物件，投資新選擇 1366 沒有需求的地方，「土地」就只是「土」 1407 炒房的代價。想換屋，卻動彈不得！ 1458 崩盤時，都心率先跌？ 1489 買5,000萬房，賠6,000萬！ 15110 危機四伏的東京不動產市場 153PART4 實戰篇 1591 淺談日本宅建業 1602 購屋流程與貸款 1673 融資操作二三事 1744 登記謄本怎麼看 1795 面積表示有兩種 1856 住址表示共兩種 1897 行情價格知多少 1938 簽約反悔不想買 2009 建蔽率與容積率 20410 都市計畫知多少 20911 登記沒有公信力 21412 兩間打通不行喔 218PART5 產品篇 2211 自住產品怎麼挑？ 2222 投資產品面面觀 2283 小資族，錢進東京怎麼選？ 2324 高資產族群，買大不買小！ 2395 中古小套房，這樣買快狠準！ 2426 全新小套房，建商不敢說的秘密 2477 蚊型小套房，不再供給！ 2528 中古一棟高風險 2569 必死無疑？郊區屋碰不得？ 26310 商辦與店面，台北東京大不同 26711 超高層塔式住宅 27012 木造透天，少碰為妙！ 27513 購買木造透天留意點 28014 Share House 真好賺？ 28515 頂級住宅的要件 290PART6 投報篇 2961 表面投報率與實際投報率 2972 不動產取得稅 302 3 固定資產稅與都市計劃稅 3054 讓渡所得稅。短期買賣稅金重！ 3095 消費稅增稅，買屋會變貴？ 3136 都心超高層，節稅好幫手 3167 50㎡ 的門檻，稅制上的陷阱！ 3218 源泉徵收是什麼？ 3249 大老闆的「社宅節稅術」！ 32710 投報三指標：RV、PER與PBR 331PART7 策略篇 3371 東京預售屋不易獲利的秘密 3382 東京的蛋黃、蛋白、與蛋殼 3433 「產品」與「地段」的關係 347 4 低樓層漲較多？小心似是而非的報導 3535 融資槓桿黃金率，日本投資客這樣玩！ 3576 帶租約的房屋，反而便宜！ 3617 日本當房東，不可不知的「借地借家法」 3678 再建築不可物件，「麻雀」還是「鳳凰」？ 3729 匯率波動，避險有高招！ 37510 高房價時期，新成屋的問題點 380PART8 破解篇3851 日本不動產規矩超多，不能騙很大喔！ 3862 「松、竹、梅」商法，讓你買單！ 3903 「即日完賣」，真的嗎？ 3944 事前案內會，探你底價 3985 抽籤？真抽假抽？ 4016 最想住的城鎮排行榜，騙局一場？ 4047 小心三月交屋潮 4078 「半地下」物件，問題多多！ 410 9 樓高15層的大樓，要留意！ 41210 格局圖，用語大解密 414Part 9 黑心篇4211 日本黑心建商的故事 4222 日本黑心房仲的故事 4263 日本黑心投資客的故事 4304 日本黑心管理公司的故事 4345 坑殺買賣雙方的暗黑絕招 4396 其他匪夷所思小故事 4437 無感漲價有高招！ 4488 華人多的大樓，問題多多 453Part 10 完結篇4581 「代租代管」與「收租保證」 4592 日本房仲業的大忌 4633 售屋時的留意點 4654 日圓與房價，雙雙暴跌？ 4705 跌三成都划算？港區超高層天價的秘密 4746 小心郊區屋賣市區價！ 4807 好用的工具網站 4878 你還敢買東京房嗎？我敢！ 489本書結語 501

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產品目錄 推薦序 作者序 PART1 入門篇 1 「錢」進東京，還是死守台北？ 2 高投報，包著糖衣的毒藥 3 日本房子「只跌不漲」的通縮思維 4 地方都市超高投報的迷思 5 探索，東京都23區 6 探索，東京交通網 7 耐震與地盤，不可輕忽 8 日本購屋，你排老幾？ 9 東京的「逆甜甜圈」現象 10 買之前，先想賣！ PART2 市場篇 1 日本炒房史，從「土地神話」到「泡沫再臨」 2 東京上漲，不是「沒地」，而是「缺工」 3 資產通膨。什麼產品會漲？ 4 群魔亂舞？什麼產品亂漲！ 5 奧運，改變了東京房市 6 大規模開發案，如火如荼進行中 7 政府帶頭炒房？稅制大利多！ 8 天時地利的炒房良機？住宅金援機構讓你靠！ PART3 解析篇 1 首都圈房價呈「の」字形上漲 2 不殺價就買得到？不見得喔 3 租屋市場的三個「兩極化」 4 大建商的房子，真的比較好？ 5 借地權物件，投資新選擇 6 沒有需求的地方，「土地」就只是「土」 7 炒房的代價。想換屋，卻動彈不得！ 8 崩盤時，都心率先跌？ 9 買5,萬房，賠6,萬！ 10 危機四伏的東京不動產市場 PART4 實戰篇 1 淺談日本宅建業 2 購屋流程與貸款 3 融資操作二三事 4 登記謄本怎麼看 5 面積表示有兩種 6 住址表示共兩種 7 行情價格知多少 8 簽約反悔不想買 9 建蔽率與容積率 10 都市計畫知多少 11 登記沒有公信力 12 兩間打通不行喔 PART5 產品篇 1 自住產品怎麼挑？ 2 投資產品面面觀 3 小資族，錢進東京怎麼選？ 4 高資產族群，買大不買小！ 5 中古小套房，這樣買快狠準！ 6 全新小套房，建商不敢說的秘密 7 蚊型小套房，不再供給！ 8 中古一棟高風險 9 必死無疑？郊區屋碰不得？ 10 商辦與店面，台北東京大不同 11 超高層塔式住宅 12 木造透天，少碰為妙！ 13 購買木造透天留意點 14 Share House 真好賺？ 15 頂級住宅的要件 PART6 投報篇 1 表面投報率與實際投報率 2 不動產取得稅 3 固定資產稅與都市計劃稅 4 讓渡所得稅。短期買賣稅金重！ 5 消費稅增稅，買屋會變貴？ 6 都心超高層，節稅好幫手 7 50㎡ 的門檻，稅制上的陷阱！ 8 源泉徵收是什麼？ 9 大老闆的「社宅節稅術」！ 10 投報三指標：RV、PER與PBR PART7 策略篇 1 東京預售屋不易獲利的秘密 2 東京的蛋黃、蛋白、與蛋殼 3 「產品」與「地段」的關係 4 低樓層漲較多？小心似是而非的報導 5 融資槓桿黃金率，日本投資客這樣玩！ 6 帶租約的房屋，反而便宜！ 7 日本當房東，不可不知的「借地借家法」 8 再建築不可物件，「麻雀」還是「鳳凰」？ 9 匯率波動，避險有高招！ 10 高房價時期，新成屋的問題點 PART8 破解篇1 日本不動產規矩超多，不能騙很大喔！ 2 「松、竹、梅」商法，讓你買單！ 3 「即日完賣」，真的嗎？ 4 事前案內會，探你底價 5 抽籤？真抽假抽？ 6 最想住的城鎮排行榜，騙局一場？ 7 小心三月交屋潮 8 「半地下」物件，問題多多！ 9 樓高15層的大樓，要留意！ 10 格局圖，用語大解密 Part 9 黑心篇1 日本黑心建商的故事 2 日本黑心房仲的故事 3 日本黑心投資客的故事 4 日本黑心管理公司的故事 5 坑殺買賣雙方的暗黑絕招 6 其他匪夷所思小故事 7 無感漲價有高招！ 8 華人多的大樓，問題多多 Part 10 完結篇1 「代租代管」與「收租保證」 2 日本房仲業的大忌 3 售屋時的留意點 4 日圓與房價，雙雙暴跌？ 5 跌三成都划算？港區超高層天價的秘密 6 小心郊區屋賣市區價！ 7 好用的工具網站 8 你還敢買東京房嗎？我敢！ 本書結語

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