商業周刊, 10期

封面故事

小宅時代來了，無論你是買房或租屋，居家生活都將大不同，日子過好或過壞的關鍵，不只看財力，還要看腦力。
根據主計總處家庭收支調查，二○二三年平均每戶居住面積出現單年大減五坪，萎縮到只剩四十．一坪，創二十年來新低，而且受到房價指數連續二十五季上漲並創新高，以及家戶平均人口數降至二．四七人新低規模等多元因素影響，讓這股房屋變小的風潮發展越演越烈，難以回頭（見右頁表）。

七都小宅交易占比跳增，成房市新主力
建商拚吸客，拿最貴樓層做公設大廳

此外，永慶房屋的實價登錄分析統計也發現，台灣七大都會區、二十五坪以下的中古屋交易占比，已經從二○二○年的一五％飆升至二○二四年近二三％的新高，短短四年間就增加了七．七個百分點，成為房市新主力產品。這當中，高房價問題最嚴重的台北市，小宅交易占比更逼近三四％，為七都之冠，顯見小房子現在不僅賣得動，還越賣越好。
可是房子變小了，但吃飯、睡覺、洗衣、聚會等居家生活需求卻不減反增，小宅只便於炒高房價，不便於民眾生活，終究會成為乏人問津的失敗商品並拖垮房市嗎？
那可不一定，因為商周團隊實際走訪台灣北、中、南發現，當房價高漲帶動每戶坪數被迫縮小時，不只建商的設計邏輯在變，就連民眾的住房習慣也在變，尤其過去被認為買到越多越吃虧的公設，隨著眾多機能外包型公設（編按：能分攤居家生活機能的社區公設）出現，已經變成左右居家生活品質好壞的一大關鍵。現在是誰越懂得靈活運用，住小宅就能比住大宅更舒適、更幸福，成為小宅時代的新贏家。
在高雄近年小宅推案量名列前茅的前鎮區，我們走進上市建商京城建設新成屋案中，最高的二十九樓頂樓戶，有著能俯望亞灣區的絕佳環景視野，本該是傳統建案中，用來賣出最高房價的特殊商品。
但這個鎖定首購首換族群、最小戶型僅二十一坪的小宅案，電梯一開，最貴樓層竟變成人人可用的公設大廳，從室內的交誼廳、閱讀室、健身房、KTV、兒童遊戲室，一路到頂樓戶外的空中泳池、曬被區到空中花園等，一應俱全。
「這已經是我們第二棟這樣規畫的建案，我們發現消費者對公設越來越重視，所以最好的環境，也應留給最多人用得到的公設空間。」京城建設發言人周敬恆說。
到了台中北屯區，在豪宅建商陸府建設興建、坪數限縮到八十坪內的小坪數豪宅案中，則是砸錢往地下發展，開發出可做推桿練習或露營的下沉式庭院，同樣也是為了提供更好的公設使用環境，「我們覺得庭園也是公設的一部分，不能只是好看，也要好親近、好使用才對。」陸府建設副總經理蔣海芃說。
為何從平民小宅到富豪小宅，全都無所不用其極的拚公設？
先看平民小宅化，主要是受制於消費力成長追不上房價高漲，根據將捷集團推算，在台北市，現在光放一張雙人床的空間，就要價一百萬元起跳，寸土寸金的購屋現實下，一樣的預算，過去能買得起三房，現在只能買兩房或一房。
再看豪宅也走小坪數化，雖然沒有財力問題，但由於現代人更重視個人隱私，容易互相干擾的三代同堂變成互相尊重的一代一堂，再加上少子化的趨勢，多子多孫多福氣的情況很少見，所以四、五房以上的大坪數戶型需求已經很少見，包含七期豪宅王聯聚建設在內，豪宅案也都普遍有瘦身風潮，大多都降到八十坪以內。
此外，將捷集團設計團隊建築師兼總經理顏金仁還發現，高齡化社會下，現在也有更多銀髮族腦袋變了，基於為了「不想麻煩別人，自己就能打理好房子」的理由，不追求難打掃管理的大房子，而是紛紛換住方便的小房子，也是助長小宅化的一股重要助力。

「公設比越高越吃虧」觀念正在反轉
當公設不得不買，拚實用就不浪費
一個傳統迷思一定要顛覆：公設比越高就越吃虧。當住宅空間有限下，不能再有「想喝一杯牛奶，就養一頭牛」的思維，買一堆空間來滿足不同需求？現實是買不起，更養不起。

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