成功都更: 打造美麗、安全、資產倍增新家的故事 | 誠品線上

成功都更: 打造美麗、安全、資產倍增新家的故事

內容簡介

內容簡介 一個年輕人在台北奮鬥買房的故事， 完整呈現都更戶十餘年的心路歷程！ 每個人都渴望擁有美麗舒適、安全寬敞的家， 從租屋開始，隨著人生階段的角色變換與境遇發展， 住家的形式亦隨之變化，但都必須忍耐適應。 直到擁有自己的房屋，那種成就感、滿足感與舒適感， 能為人帶來不可言喻的快樂。 從參與都更動心起念，到新屋落成已歷經十二年， 從家庭延續、社會需求的角度而言，都更確實有其必要： ✓提升居住品質，為子女打造一個安全的家。 ✓注重節能減碳，為社會創造更美麗的城市。 ✓增加個人資產，同時能獲得政府容積獎勵。 都更，真是一舉數得的好事！ ▌成功都更具有哪些關鍵？ 1.建立「別人能都更，我一定也能做到」的信念。 2.等待天時、地利、人和的時機點，都更整合就容易成功。 3.你的鄰居就是你的財神，大家團結合作，邁向成功都更。 4.都更專業且複雜，需要都更顧問的協助與把關。 5.充實房地產相關知識非常重要，幫助自己做出正確判斷。 6.耐心等待，無論整合、政府送審或蓋屋，皆須耗時耗力。 7.選擇專業認真的建設公司與營造公司，蓋出高品質房屋。 ▌都更歷程帶來何種反思？ 1.都更是一場人性的考驗 每個人都認為自己的房屋最有價值， 但這種想法往往是都更失敗的致命傷。 如果能透過另一種角度思考， 將每一位鄰居都視為自己的財神， 讓財神歡喜高興，都更即可順利進行。 2.都更是為了下一代著想 當前年輕人想在台北購屋可謂難上加難， 如果能夠都更成功， 子女便無須煩惱住老屋的種種問題， 又可擁有豐富的資產價值， 也會感謝父母親為他們付出的努力。 都更不只是房屋的更新，也是心靈的更新， 我們是不是能更寬容、更體諒、更克制？ 在拆舊屋、蓋新屋的歷程中， 也是建築知識的學習、人性反省， 以及人與人團隊合作精神的呈現， 歷程中雖有惶恐不安的情緒， 但也會有歡樂愉悅的成就感。 都更過程中還會遇到種種困惑與抉擇，諸如： 選擇參與都更，將會面臨哪些風險？ 都更蓋屋時，宜選擇買房或租房？ 都更後，屋主分回多少比例才合理？ 克服室內無法一坪換一坪的祕訣？ 本書都有精彩剖析，幫你做出明智的決策。 本書特色 1.記錄從購買都更舊公寓到新屋落成的歷程，包含與鄰居合力都更、和都更公司合作、都更的行政程序及興建房屋等。 2.設置「都更大補帖」與「都更二三事」單元，收錄都更歷程中的所見所聞與心得體悟，如都更成功與失敗原因的探討、如何學習都更知識等，期望對社會大眾有所助益。

作者介紹

作者介紹 于復華于復華 成功都更的住戶，從台南到台北奮鬥，歷經租屋、買郊區屋、換市區小屋到買都更舊公寓，最後成功都更換成華廈。 熱愛戲劇、學習戲劇、鑽研戲劇，長期在戲劇領域工作，曾在表演藝術機構擔任行政職及大學擔任教職。 戲劇論著：《南戲論集》、《玉茗堂四夢戲劇危機研究》、《劇場管理論集》、《劇場安全》與《藝術行政與企劃》。 經驗分享聯繫方式：fhyu.ntch@gmail.com

產品目錄

產品目錄 序 從都市更新到心靈更新，一段難得的人生體驗 第1章 都更門票――我的舊公寓 1 無殼蝸牛的無奈歲月 2 擁有第一棟房屋的喜悅 ◎都更大補帖：選擇房屋拉皮或選擇都更？ 3 換屋至市中心區的幸運 4 滿意購得都更舊公寓 ※都更二三事：帶孩子一起參與都更！ 第2章 結緣都更――與鄰居合力都更 1 積極參與都更的原因 ◎都更大補帖：都更社區主委的經驗分享 2 都更整合面臨的困難 3 克服無法「室內一坪換一坪」的問題 ※都更二三事：積極學習都更知識 第3章 展開都更――與都更公司合作 1 都更可能帶來的風險 ◎都更大補帖：都更後，屋主分回多少比例才合理？ 2 都更舊屋價值認定產生歧見 3 都更合約的簽署 ※都更二三事：專業顧問是都更成功的關鍵 第4章 漫漫都更路――都更的行政程序 1 劃定都市更新單元 2 送審都市更新事業計畫 ◎都更大補帖：善用利多的都更政策 3 舉行事業計畫公聽會 4 送審權利變換計畫 5 舉行聽證會 6 舉行都更審議會 7 市政府核定都更計畫 ※都更二三事：都更會議何其多！ 第5章 興建房屋――建築專業大集合 1 辦理信託 2 遴選營造公司 3 遴選屋內設備 4 拆除舊屋 ◎都更大補帖：都更蓋屋時，宜選擇買房或租房？ 5 工程規劃優化 6 開工典禮 7 工程施工 8 房屋客變 9 房屋完工 ※都更二三事：疫情與都更 第6章 成功都更――參與都更的感想 1 成功都更的條件 2 探討都更整合失敗的原因 3 分享都更成功的案例 ◎都更大補帖：買房難．房難買．難買房 4 都更的夢想方案 5 都更住戶的努力方向 ※都更二三事：與都更公司業務主管的午餐 附記 受邀分享都更心得 跋 都更與戲劇，淬鍊人性的試驗場

商品規格

最佳賣點

最佳賣點 : 一個年輕人在台北奮鬥買房的故事，
完整呈現都更戶十餘年的心路歷程！

試閱文字

自序 : 從都市更新到心靈更新，一段難得的人生體驗

這本書記錄時代中一個小人物，住家歷經變遷的故事。自己從年輕到年老已經搬家超過20次了，從租屋、買屋到參與都更、住進新屋已跨過一甲子，親身經歷台灣房地產的時代變化。也許這只是歷史洪流中曾經有過的一個小泡沫，仍願將此經驗分享給大家參考。

都更美化地景，也提升房屋價值

民國100年前後，台灣的大都市已經滿是四、五十年的舊公寓，為了居住安全，都更成為城市更新的重要手段。政府積極宣導、民間熱烈參與，舊公寓突然成為房地產的明星，不但價格倍增而且變得搶手，掀起了一陣都更熱潮。原本期望都更後房屋數量增加，能讓房價更親民，結果卻是房價變得更貴，年輕人買房更加困難，主要原因就是都更整合成案少，再加上政府審核及後續蓋屋時間長，因此能提供的房屋有限，需求大於供給，導致房價難降。如何藉由都更讓年輕人更容易購屋，確實是政府與民間應共同思考的課題。

自己參與都更是偶然，但追求一個漂亮安全的家則是必然，漫長歲月的煎熬及等待，既是快樂也是痛苦。快樂的是能夠成功整合都更，每天可以看到新屋建築逐步完成，想像日後住進新屋的快樂；痛苦的是在外租屋，心中總是飄盪不安；再加上蓋屋過程中，材料漲了、利息漲了、疫情期間找不到工人、工程費用追加，以及延後工期等問題，都讓人煩惱不安。然而，當新屋落成之際，台北市的地貌有點小小的改變，街景也變得更漂亮，而自己也能享有居住安全及停車方便，同時也提升了房屋的價值，的確是件非常美好的事情。

成功都更背後，涵蓋眾人心血

能夠成功都更真的很幸運，因為擁有許多貴人幫忙，要感謝的人很多，尤其是每位住戶的認同參與，並願意放下主見成就大家。至於都更顧問更是辛勞，除了協調住戶、維護住戶權益，同時需與都更公司協調折衝，興建期間更要督導建築品質，可以說是都更過程中最關鍵的人物。負責執行全案的都更公司也很辛苦，從規劃設計盡力滿足所有住戶的需求，並且精準掌握工作流程，包含市政府所有興建程序和督導營造公司工作，其事情的繁複與沉重難以言喻。而市政府官員與都市審議委員們，更不辭辛勞地審閱各項文件，保障都更住戶權益，同時針對建案提出各種修正意見，也功不可沒。負責興建新屋的營造公司與工人們，不畏疫情且須冒著酷熱、嚴寒與風雨工作，其敬業精神亦令人敬佩。要完成一棟都更新屋，讓大家擁有舒適的家，確實相當不容易，其中涵蓋許多人努力的心血結晶。當自己住進新家時，內心著實充滿誠摯的謝意。

知識與經驗共享，傳遞有益資訊

都更不只是房屋的更新，也是我們心靈的更新，我們是不是更寬容而不自我？是不是更體諒而不自私？是不是更克制而不貪心？在拆舊屋、蓋新屋的歷程中，其實也是建築知識的學習、人性反省、人與人團隊合作精神的呈現，歷程中會產生惶恐不安的情緒，但也會有歡樂愉悅的成就感。希望將這段難得的人生體驗，分享給有意願都更的住戶，不要再像我當年參與都更時的惶恐，讓大家能在預期及理智的情況下參與都更，並享有都更成功的甜美果實。由於自己已多次受邀到一些社區分享經驗，並獲得很好的評價，因此更積極出版本書，希望幫助更多住戶獲得都更的知識與經驗。

本書分成六章，從購買都更舊公寓到新屋落成的歷程，包含與鄰居合力都更、和都更公司合作、都更的行政程序及興建房屋等，同時配置「都更大補帖」與「都更二三事」單元，收錄都更歷程中的所見所聞與心得體悟，如都更成功與失敗原因的探討、如何學習都更知識等，期待個人的經驗及心得，對社會大眾有所幫助。雖然我只是一位單純參與都更的住戶，對於房地產許多觀察與體會未必周延，因為我很可能看到的只是一個點，而不是一個面，但讀者多參考一個觀點仍會有所助益。就如同看完一齣戲，除了感受社會中曾經發生過的一段故事，最重要的是吸取對你人生有用的資訊。

試閱文字

內文 : 《成功都更》書摘

第1章 都更門票――我的舊公寓

每個人都渴望擁有美麗舒適、安全寬敞的家，我在婚後第七年才圓了這個重要的心願。從租屋開始，隨著人生不同階段的角色變換與境遇發展，住家的形式及樣貌亦隨之變化，但都必須忍耐適應。直到擁有自己的房屋，那種成就感、滿足感與舒適感，為我帶來了不可言喻的快樂。

1 無殼蝸牛的無奈歲月

我在1981年研究所畢業，因為自己的情感勝於理智，而太太也認為我是潛力股，未來會帶給她幸福。雖然兩人當時無錢無房，但仍然勇敢地結婚，太太沒有工作，而我還要服預官役，因此只能在太太的嘉義老家附近，分租5坪公寓的房間，築起愛的小窩，一張床一個衣櫥一把吉他，開啟了甜蜜的新婚生活。

幸福，存在於簡單而純粹的迷你小屋

一個月後，我入伍接受預官訓練，先在高雄衛武營學習基本戰鬥技能，後在台北外雙溪國防行政管理學校，進行人事管理專科訓練。這段期間都是週日早上放假後，趕快搭台汽客運（國光客運前身）從高雄或台北趕回嘉義，在家停留短短幾小時，就必須再搭客運返回營區，當時，家彷彿只是與太太短暫分享軍旅生活的咖啡廳。結訓後分發台北大直的軍事單位，為了節省交通費用及增加假日相聚的時間，太太在實踐大學附近租了舊公寓一個3坪的小房間，擁擠且狹小，只有一張上下鋪的小床及一張小小書桌，還要忍受強烈的西曬陽光，貼了許多報紙都阻擋不了酷熱的暑氣。然而，假日無須南北奔波且相聚時間增加，幸福，簡單且純粹地存在於迷你小屋中。

一年十個月的預官軍旅生涯，很快地就過去了。1983年退伍後，我開始在台北找工作。夫妻倆先求在台北有棲身之所，於是在自己最喜歡的天母社區中，選擇一棟大樓分租一個房間，由於單身孤老的屋主將所有房間出租，他自己則睡在客廳，監視著所有房客，這種毫無隱私的生活，讓我在一個月後找到工作，立刻選擇和太太搬家。

漂泊未定的家，渴望安定的心

接著在辦公室附近的民生社區一棟大樓內，承租一間約4坪大的雅房，分租房間總有諸多不便，例如：上廁所及洗澡的等待、屋主小孩的哭鬧，甚至屋主夫妻吵架等。於是在太太也找到工作，兩人收入增加後，決定再次遷徙。這一次，我們搬到位於民生社區介壽國中旁的公寓，雖然仍是分租，但卻有獨立的衛浴、廚房及臥房，並由後門進出，生活可與屋主區隔，加上12坪的居住空間，終於擁有一個獨立的小天地，真的非常高興。

追求擁有自己房屋的心，一刻都沒停止過

有一天兩人散步在民生公園時，坐在涼亭石椅上看著月亮，痴心盼望著哪一天能擁有自己的房子該有多好！但一想到薪水只有1.2萬元，支付房租及生活所需後所剩無幾，更何況買房？沒錢的困境真是讓人難過至極。住了一年半後，辦公室搬遷到中正紀念堂附近，為了節省上班時間及車資，再次搬家到南機場的舊公寓。我與太太租了一整層公寓，有22坪，包含兩房兩廳，由於過去收入少買不起家具，只得將裝書的紙箱作為桌椅，兩邊各放三個紙箱，中間再放一個木板就成為書桌，旁邊加一個紙箱當作椅子。此次則到廈門街購買二手家具及電器，住起來感覺舒服多了。

為了存錢購屋，下班後到附近的黃昏市場，購買非常平價且有瑕疵的蔬果，連肉也不敢買，只買已經去掉肉的雞胸骨，晚上還寫電視劇本賺取外快。雖然辛苦但相較從前已倍感幸福，立下買房的目標就只能繼續向前努力。

2 擁有第一棟房屋的喜悅

1986年到同事新店花園新城的家聚餐，發現這裡青山綠水，感覺吸進的空氣非常香甜，有人間仙境的氛圍。我和太太都非常喜歡，兩人毅然決定搬到花園新城，租了面山、位在蘭溪旁的大樓23坪兩房兩廳的房子；尤其喜歡放假時，坐在陽台喝著咖啡看著山，那種心曠神怡的感覺，讓人非常舒適。

買房建立自己的家，也建構心中踏實感

隨著收入增加及生活逐漸安定，而且已經結婚六年，覺得應該是生小孩的時機了。過去我和太太因為收入少，小孩出生會跟著父母一起受苦，因此達成共識，暫時不生小孩。之後太太懷孕，兩人希望小孩誕生時，就能擁有屬於自己的家，當時覺得買房的時機到了，於是開始找房。

由於住在花園新城，有交通不便（因為沒財力買車，出入必須仰賴社區的交通車）、採購不便（所有食物及生活用品，必須在新店碧潭添購再提回家），以及未來小孩上學不便的問題。因此還是想在台北市購屋，但看了幾間房屋後，發現都超過300萬，與自己的預算100萬差距太大，無法負擔。

最後還是無奈地回到花園新城尋屋，剛好隔壁大樓頂樓有間27坪房子，由於屋主要移民加拿大，願意以優惠價80萬售出，而自己幾年工作下來，也存了一些錢，再加上太太的二姐願意借些購屋資金，於是在1987年買下，經過學建築的好朋友幫忙設計整修，有兩房兩廳加上和室，再加上家具及家電花費40萬，連同屋款總花費120萬元，自己則向銀行貸款50萬元。至此可享受著夜晚躺在床上看星星月亮，早上聆聽小鳥美妙叫聲起床的美好情境，最重要的是擁有自己的房子後，非常興奮，心裡有著踏實感及成就感，終於有自己的家了，而且小孩出生後就可住在自己的家，無須再租房，至此一個男人追求的五子（妻子、孩子、房子、車子、銀子）目標，即將全部達成。

面臨人生轉折，南北舟車往返

然而，人生的變化卻常常不如預期，小孩出生後，患有異位性皮膚炎，醫生建議如果能遠離潮濕的環境，住在乾爽的地方會比較好，於是太太決定放棄台北的工作，帶著小孩住回嘉義娘家，然後做起服飾生意。我則每週六中午下班後搭客運南下，週一清晨5點30分再搭客運北上上班，每週搭車520公里（一趟260公里，來回共兩趟），需7小時，期間長達十年。但為了美好的未來，也不覺得辛苦，花園新城的房子似乎成了旅館，只有我在台北上班時居住。

隨著小孩長大及異位性皮膚炎的康復，小孩小學五年級返台北，住回花園新城，但因就讀師院實小、弘道國中，每日開車接送雖然辛苦，尚可忍耐；但讀高中時，由於延平高中課業繁重，並須留校自習，每日清晨6點20分需開車載小孩到學校，晚上9點再接小孩回花園新城，大人小孩都過於疲憊。於是決定在學校附近的建國南路巷內租屋，舊公寓20坪兩房一廳一衛，雖然房間小且有汽車噪音，但是上下學卻非常方便，因為走路3分鐘就到學校。於是週一到週四住市區，享受食宿交通之便；週五返回花園新城，享受山林之美，直到小孩考上大學。

◎都更大補帖

選擇房屋拉皮或選擇都更？

有位朋友問我舊公寓應該拉皮？還是都更重建？我的唯一答案都是――都更，除非這棟房屋無法都更，理由如下：

1 舊公寓存在耐震問題：
四、五十年前建築規範及建築的技術，無法達到高級數地震耐震的需求。從拆除舊公寓的鋼筋，以及重建新屋使用的鋼筋粗細與綁紮方式，我就清楚了解，房屋結構的樑柱耐震強度有所不同；而使用四、五十年的混凝土和新屋的混凝土，兩者的凝合力也會有很大的不同。

2 舊公寓有電線安全問題：
舊公寓偶會發生火災，常被鑑定出的原因就是電線走火，亦即電線使用時間久而沒有更換。而一般新大樓都有良好的火災偵測系統、自動灑水滅火系統及逃生樓梯，有助於緊急逃生、降低災害發生及減輕損失。

3 舊公寓易有漏水問題：
因為我一直都住舊公寓，所以多次碰到漏水問題，不是花時間就是花錢才能解決問題。第一次經驗是住公寓頂樓，由於時間久了，屋頂防水效果差，每次下雨時，主臥及餐廳的天花板都會滴水，最後只得花費20餘萬元，重新做屋頂的防水工程。第二次經驗是住公寓二樓，有一次浴室的天花板漏水，水電師傅一來很快判斷，是樓上水管漏水。後協調樓上鄰居挖開其浴室地面，便發現是熱水管使用過久，進而破裂造成漏水，最後決定重新更換水管。

第三次經驗是住公寓四樓，有一天浴室天花板漏水，水電師傅判斷是樓上排水管漏水；協調五樓鄰居修補其浴室排水管，但後續仍有漏水情形，而且不是每天都漏水。水電師傅很困惑，便請我每天記錄漏水時間及漏水量，一週後再與他連絡。結果當週居然沒漏水，隔一週後又開始漏水。於是我又請教五樓鄰居是否天天都使用浴室，對方說每天都會洗澡，水電師傅要我先記錄兩個月再行判斷，期間偶爾仍有滴水情形。

兩個月後我與水電師傅一起去詢問五樓鄰居，漏水日是否做了哪些需要用水的事？鄰居回說他會在陽台幫狗洗澡，水電師傅請對方改變洗澡地點，再觀察一個月，如果不再漏水就代表找到原因。雖然五樓陽台不是在四樓浴室上方，但因舊公寓混凝土鬆弛，有些水穿過縫隙會流到四樓浴室上方。而後，當五樓鄰居不再於陽台幫狗洗澡後，我的浴室也不再漏水。隔沒多久，房屋次臥的牆壁又有水漬，水電師傅說埋在牆壁內的熱水管破裂了，必須重新拉熱水明管，所以又花費一筆錢。類似前述的經驗，住在舊公寓的朋友或多或少都曾經歷；新大樓的冷熱水管都懸吊在天花板，不再埋入牆壁，無論檢查或維修都非常方便。

4 舊公寓有爬樓梯問題：
舊公寓必須爬樓梯，對於年輕人而言不是問題，但對老年人卻是考驗，一是膝蓋退化，爬樓梯會疼痛；二是心臟老化，爬樓梯會很喘，如果中風，上下樓梯更加困難。因此對老年人而言，電梯的確非常重要，而新大樓都有電梯，無論上下樓都很方便。

雖然政府有補助舊公寓加裝電梯的方案，且補助金額達250萬（額度上限依各地方主管機關訂之），但安裝成功的案例卻不多。民國100年4月，自己也曾想申請補助方案，於是先參加由市政府舉辦的說明會，了解法令及工作流程後，發現執行成功的難度很高。當時一共有138案向市政府提出申請，僅6案成功，成功率只有4%。不過我仍決定努力試試看，先去市政府申請舊公寓的建築圖，請建築師看過建築圖及到現場勘查後，他告訴我沒有多餘空間可以安裝電梯，若把原有樓梯拆掉，再安裝電梯，也會影響房屋的結構安全，因此裝電梯的美夢瞬間粉碎。依此推斷大部分的舊公寓，都會遇到上述問題，因此加裝電梯的可能性也大大降低。另個原因是一、二樓的住戶，通常沒有意願加裝電梯，而且加裝費用及未來使用電費及維護費用的分攤問題，住戶通常也難以取得共識，所以常常無疾而終，老先生及老太太們依然得辛苦地爬樓梯。

在房屋整建維護（房屋拉皮）的部分，政府同樣會給予經費補助，可在外牆重貼磁磚或粉刷油漆，同時進行水電管線更新，讓房屋擁有新的外觀，水電使用也更安全，如此亦可提升房價，的確是一舉數得的事。我也曾請房屋拉皮的廠商，對自己的舊公寓進行規劃及報價，但老闆表示，因該棟樓有多戶陽台外推的違建，即使向市政府申請補助經費，也一定無法通過，所以我只得放棄拉皮。

其實拉皮也與都更一樣，會碰到重重的困難。如果能夠成功整合房屋拉皮，就有很大機會能夠成功整合都更，所以還是要加快腳步儘速都更。