不動產估價體系 (2026年增修第5版) | 誠品線上

不動產估價體系 (2026年增修第5版)

內容簡介

內容簡介 從個人不動產之買賣、租賃、貸款，乃至於國家之房地稅收、資產活化、徵收補償，均與估價息息相關。不動產估價在經濟活動中扮演非常重要的角色。因此，需要一套嚴謹的估價方法，評估不動產之合理價格。 本書是許文昌老師從事估價實務多年的經驗結晶，內容豐富，見解獨到，堪為上課教材、進修研習、實務操作之用。

作者介紹

作者介紹 許文昌現 職歐亞資產評價集團總裁學 歷政治大學地政研究所法學博士經 歷台北大學不動產與城鄉環境學系兼任副教授屏東商業技術學院不動產經營學系副教授文化大學土地資源學系兼任副教授

產品目錄

產品目錄 五版序自 序第一章 緒 論一、不動產估價之意義／1二、不動產估價之範圍／2三、不動產估價之目的／3四、影響不動產價格之因素／5五、估價專有名詞／14六、不動產估價之原則／24七、不動產估價之方法／31八、不動產估價之程序／36九、不動產估價人員／41十、財務數學／48第二章 成本法一、成本法之意義／63二、成本法之應用時機／63三、成本法之估價程序／64四、建物總成本之概念／66五、直接成本──營造施工費／67六、間接成本／70七、建築利潤／72八、求取建物總成本之方法／75九、折舊之概念／77十、折舊路徑之種類／81十一、常用之折舊方法／84十二、折舊方法之設計原理／98十三、耐用年數法與觀察法／99十四、物理性折舊、功能性折舊及經濟性折舊之估計方法／105十五、以成本法估計土地價格／107十六、以成本法估計房地價格／108第三章 比較法一、比較法之意義／115二、比較法之估價程序／115三、比較標的之數量／120四、比較法之調整項目／121五、比較法何以無一般因素調整／124六、比較法之調整方法／125七、比較法之調整限制／130第四章 收益法一、收益法之意義／135二、收益法之主要公式／137三、收益法之估價程序／139四、總收入／141五、總費用／141六、收益資本化率與折現率／152七、直接資本化法與折現現金流量分析法之關連及比較／160八、英伍德（Inwood）法與哈斯寇德（Hoskold）法之關連及比較／168九、收益法之公式整理／171第五章 土地開發分析法一、土地開發分析法之意義／177二、土地開發分析法之性質／178三、土地開發分析法之公式／179四、土地開發分析法之估價程序／180五、土地開發分析法應用於建地估價／189六、土地開發分析法應用於山坡地估價／194七、成本法與土地開發分析法之關連及比較／202第六章 樓層別效用比與地價分配率一、高樓價差現象／206二、地價立體化／207三、土地貢獻說、建物貢獻說與聯合貢獻說／207四、樓層別效用比／208五、地價分配率／208六、房地價格及土地價格之立體調整／211七、土地價格立體調整及建物價格立體調整／213八、以成本法估計高樓特定樓層之房地價格／214九、位置別效用比／217第七章 殘餘法、抽取法及分配法一、殘餘法／220二、抽取法／226三、分配法／230第八章 投資估價法一、現金流量表／234二、資產報酬率（ROA）與權益報酬率（ROE）／235三、財務槓桿／236四、直接資本化法與投資估價法之比較／238五、折現現金流量分析法與投資估價法之比較／240第九章 路線價估價法一、路線價估價法之意義／243二、路線價估價法之適用地區／243三、路線價／243四、深度指數／244五、路線價估價法之估價程序／246六、台灣省路線價估價法／248第十章 計量模型分析法一、特徵估價法／252二、類神經網路法／256第十一章 政府估價法一、規定地價／260二、土地現值查估／269三、地價基準地查估／274四、土地徵收補償市價查估／278第十二章 地上權估價一、地上權之性質／295二、地上權價值之形成／295三、影響地上權價值之因素／295四、地上權估價之方法／296五、區分地上權估價之方法／298六、區分地上權之補償規定／300第十三章 租賃權估價一、租賃權之性質／303二、租賃權價值之形成／303三、影響租賃權價值之因素／303四、租賃權估價之方法／304五、附有租約之不動產價格／305第十四章 租金估計一、租金估計之意義／309二、租金之種類／309三、租金估計之方法／311第十五章 權利變換估價一、權利變換估價之意義／315二、權利變換前之基地權利價值估價方法／315三、權利變換後之房地權利價值估價方法／318第十六章 估價方法之應用一、市地重劃估價／324二、容積移轉估價／325三、不動產證券化估價／332四、不動產估值是一個區間或一個定值／334五、畸零地估價／336六、瑕疵不動產估價／338七、有屋無地及有地無屋之估價／340八、建地預估方法／344九、合建分配比之估計／346十、土地建物價值分離法／349十一、公共設施保留地估價／352十二、敏感度分析與情境分析／355十三、容積率不同之量化修正／359十四、容積率對地價之影響／362十五、凶宅估價／364十六、持分產權估價／366十七、純粹土地與附有建物之土地之評估／368第十七章 不動產估價技術規則逐條釋義／373參考書目／464

商品規格

試閱文字

自序 : 五版序

　　AI（人工智慧）發展快速，對人類生活之影響與日俱增，對不動產估價之影響亦不例外。其實，本書介紹之「類神經網路法」，就是AI估價。

　　AI估價對不動產估價帶來下列好處：

一、提高估價精確度：傳統估價所投入資料非常有限，易造成估價結果偏頗。AI估價以資料庫為基礎，將大量資料快速運算，深度學習，提高估價精確。
二、落實客觀估價：傳統估價有佷多地方須藉由估價人員主觀判斷，難免有「差之毫釐，失之千里」。AI估價完全依據客觀事實資料，決定不動產價格，更符合科學本質。
三、增進估價效率：傳統估價須投入大量人力與時間，費時費力。AI估價可以在很短時間，得到估價結果，省時省力。尤其對於大量估價，效果更為顯著。
四、估價更為深入：傳統估價較少提供估值以外之其他分析。AI估價可以提供估值以外之其他分析，如敏感度分析、模擬分析等，加強風險控管。
　　綜上，AI估價好處甚多，惟AI估價畢竟只是工具，其目的在協助估價人員，而非取而代之。

　　本次改版，全面檢視，並增修內容，務使本書更加豐富與實用。

許文昌
序於2026年2月

最佳賣點

最佳賣點 : 本書是許文昌老師從事估價實務多年的經驗結晶，內容豐富，見解獨到，堪為上課教材、進修研習、實務操作之用。