圖解房子就這樣買: 挑屋．議價．簽約．驗屋, 完全解答購屋108問! | 誠品線上

圖解房子就這樣買: 挑屋．議價．簽約．驗屋, 完全解答購屋108問!

內容簡介

內容簡介 ──想買房子嗎？這就是你必看的書──打房政策齊發、房價又漲不停，到底該如何挑選房子？讓專家來解答108個購屋最常見的問題，教你從0開始找房，打造有殼人生。你是否想過── ．為什麼房價一直漲？土地成本到底怎麼算？ ．房價一直升高，現在還能買房嗎？．幫助購屋的新青安房貸，其實大有玄機？．樣品屋雖美，卻不一定適合住人？．自備款其實不只兩成，還有很多隱藏成本？房價連年飆新高，許多人省吃儉用，賭下未來30年甚至40年的貸款生活，只是為了擁有一間夢想窩。然而，在兇猛如戰場的房屋市場裡，想要買到物超所值的好屋，首要條件就是做功課。作者蘇于修原本也是什麼都不懂的房市小白，在編寫本書的過程中，逐漸清楚房市交易的眉角，也如願買到了理想屋。因此，她整理自己的經驗，希望幫助仍在房市打轉的你，找到夢想好屋。本書收錄108個買房一定要知道的基本知識，並用圖解的方式說明複雜的購屋流程，並將問題大致分為五大面向，包括〔找房技巧〕〔挑屋心法〕〔議價策略〕〔貸款流程〕〔驗屋修繕〕等，方便讀者了解自己的需求。此外，也實地採訪8位房地產專家，透過他們的真心告白，提供最全方位的建議與忠告。最後，還搜集小市民的購屋甘苦談，熟讀108個問題，保證讓你買到心儀的房子。˙精采內容搶先看˙．40年房貸比較划算嗎？──貸越久，利息也越多。 ．「以房養老」可讓老年高枕無憂？──要小心老屋可能面臨拒貸。 ．到底要買新房子還是中古屋？──各有利弊，先了解自我需求。 ．新青安房貸真的適合首購族嗎？──不適合無還款能力者，小心斷頭。．新舊房地合一稅有何不同？──差別在於稅率，持有越久繳越少。

作者介紹

作者介紹 蘇于修一個右手拿筆、左手玩行銷，三不五時當老闆手沖咖啡的組合型人。畢業於臺大中文系，在英國Warwick攻讀文創產業研究所（Creative and Media Enterprises）。教過英文、當過記者及公關、寫過房地產廣告，並曾在《天下雜誌》、《康健雜誌》、學學文創志業等公司擔任行銷主管。持續筆耕多年，陸續出版《北海道JR之旅》、《走吧，去捷克！》、《文創20+我們依然在路上》（合著）等書，亦編採《如夢之夢》、《尋•安心幸福味》、《康健－超高齡社會白皮書》等，作品散見各媒體平台。有鑑於購屋資訊多如海，決定密訪關鍵證人，同時深入各銷售現場看屋當奧客，發揮記者的研究精神，幫自己跟讀者弄清楚買房子到底有哪些眉角，希望大家都能找到適合自己的房子。因為出版本書，也順利成為有殼蝸牛！2013年創立「寬璞有限公司」，2016年開設「在一起One&Together」，2017年起發起「板橋文昌街生活學堂」地方創生活動，虛實整合，讓採訪量能成為匯聚美好人事物的可能。蘇于修的人間沙龍：https: vocus.cc salon on-earth

產品目錄

產品目錄 【增訂版序】從一張白紙開始學購屋購屋流程快易通Part 1 開始做準備Q1 購屋前要先思考的5W1HQ2 你做好購屋SWOT分析了嗎？Q3 茫茫大海，上哪兒找購屋資訊Q4 誰的話能信？不同購屋管道優缺比一比Q5 看圖說故事，透析廣告照片的奇幻術Q6 說文解字，透析廣告神奇的文字遊戲Q7 看不懂中古屋文宣嗎？Q8 如何破解電視與網路的房地產廣告？Q9 如何看透雜誌的房地產廣告？Q10 如何了解建商信譽？Q11 跟誰買房比較好？Q12 你為什麼想買房子？Q13 你想買哪一種房子？Q14 還有誰要住進來？Q15 住哪裡好，地段真的是王道嗎？Q16 住哪裡好，哪一類的房子勝出？Q17 頭期款從哪裡來？Q18 何時是最佳購屋時機？Q19 【真心人物】用時間換取空間跟金錢〔眼光精準的上班族媽媽真心話〕Part 2 出發去探索Q20 預售屋、新成屋、中古屋優缺超級比一比 Q21 買自地自建自售的房子好不好？Q22 月薪只有5萬，買得起房子嗎？Q23 到底要準備多少頭期款和貸款才夠？Q24 到站就到家，該買超夯的捷運宅嗎？Q25 一層當兩層用，夾層屋可以買嗎？Q26 小心被舉報，要怎麼選有頂樓加蓋的房子？Q27 買山坡地住宅要注意哪些事？Q28 買可能都市更新的房子有哪些風險？Q29 聽說買法拍、銀拍、金拍屋可以撿到大便宜？Q30 戶外風水有哪五大禁忌？Q31 室內風水的十大禁忌？Q32 玄之又玄的購屋五行學Q33【真心人物】蓋厝是良心事業〔一位自建自售地主的良心話〕Part 3 累積實戰經驗Q34 看房子到底要看些什麼？Q35 買房子要了解的自然環境問題 Q36 孟母為何三遷？買房子要注意的周遭環境問題Q37 透視裝潢，看見房子的真面目Q38 要怎麼知道坪數沒灌水？Q39 哪些是討人厭的嫌惡設施？Q40 什麼是格局好的房子？Q41 一定要懂的兩張圖（1）：原建照平面圖Q42 一定要懂的兩張圖（2）：彩線圖Q43 平面設計圖沒告訴你的事Q44 如何聰明看懂建材？Q45 是否有不怕地震的房子？Q46. RC、SRC、SS是什麼？哪一種比較厲害？Q47 你家位在斷層帶上嗎？Q48【真心人物】買房子首重結構安全〔一位建築師的真心話〕Part 4深入房價現場Q49 哪些是值得買的好房子？Q50 哪些是可能會貶值的房子？Q51 漲還是跌？影響房價的因素有哪些？Q52 房價是如何決定的？Q53 你買貴了嗎？要怎麼調查成交行情？Q54 土地一坪的售價，和房價有什麼關係？Q55 神祕的低總價？特區價為何差很大？Q56 荷包保衛戰，要怎麼殺價？Q57【真心人物】調查房地產行情，我最行〔一位代銷公司研究員的真心話〕Part 5 有夢最美預售屋Q58 走進預售中心會發生哪些新鮮事？Q59 你知道預售屋最愛用哪些迷魂大法嗎？Q60 熱鬧的現場，大家都來搶房子了嗎？Q61 買一個夢，預售屋要注意哪些事？Q62 看不見的未來，建商愛畫哪些大餅？Q63 如何確保預售屋蓋的跟說的一樣好？Q64 小心再小心，買預售屋容易忽略的問題Q65 我反悔了，該怎麼辦？Q66【真心人物】尋找一棟令人安心的好房子〔一位知名建商的真心話〕Part 6 嶄新亮麗新成屋Q67 看預售屋，跑單人員最愛找你做的事？Q68 要怎麼看新成屋〔外在篇〕Q69 要怎麼看新成屋〔內在篇〕Q70 讓人又愛又恨的公設Q71 你買到的是爛停車位嗎？Q72 除了豪宅外，哪些房子比較貴？Q73 保留戶、廣告戶、本棟最後一戶的玄機？Q74【真心人物】下午茶皇后的房地產投資術〔一位家庭主婦的真心話〕Part 7 五花八門中古屋Q75 房仲可以幫忙哪些事？Q76 混亂的中古屋看屋實況Q77 找出中古屋的內外眉角Q78 小心！你買的是凶宅嗎？Q79 你買的是海砂屋、輻射屋嗎？Q80 買中古屋還有哪些隱形費用？Q81 房仲愛用的話術和伎倆？Q82 仲介費有哪些玄機？Q83 斡旋金和要約書有何不同？哪種好？Q84 如何看懂產權調查和謄本？Q85 【真心人物】讓優質房仲幫你安心成家〔一位優質房仲的真心話〕Part 8 弄懂交屋流程Q86 新成屋、中古屋、預售屋的買賣流程有哪些？Q87 中古屋「現況交屋」要注意的事？Q88 當預售屋變新成屋，要如何驗收？Q89 如何避開黑心代書，找到好地政士？Q90 找地政士代辦好，還是自己來？費用怎麼算？Q91 萬萬稅，買賣雙方各自要付哪些費用？Q92 買房子也能節稅嗎？Q93 交屋後如果有糾紛怎麼辦？Q94 【真心人物】幫購屋者監督把關的另一雙眼睛〔一位地政士的真心話〕Part 9 精打細算看貸款Q95 可以辦房貸的機構有哪些？Q96 如何跟金融機構打交道？貸款要準備哪些資料？Q97 如何挑選最有利的房貸產品？Q98 哪一種還款方式最划算？Q99 青年安心成家優惠貸款大利多！Q100大利多！自購住宅房貸利息補貼省很大Part 10 買屋甘苦心內話Q101 夫妻會因為哪些房事問題吵架？Q102 買房子，誰做主？Q103 要找哪些人一起來看房子？Q104 買房子的錢誰出？Q105 要登記在誰的名下？Q106 買房後，長輩突然說想搬過來住怎麼辦？Q107 實價登錄，房價現形記Q108 不可不知的不動產相關法規Part 11 有關房子的最熱議題Hot 1 40年房貸，貸貸貸不完？Hot 2 買間房子好養老？Hot 3 買乙工屋好不好？Hot 4 千萬買小新窩，還是買大老宅？Hot 5 體貼新政策與好用小工具

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試閱文字

自序 : 從一張白紙開始學購屋

是的，出版《【圖解】房子就這樣買》後，我真的如願成為有殼蝸牛一族了！最新出版的增訂版不但修正文中舊的數據與政策，也針對最熱門的平均地權條例、青年安心成家等政策提出分析跟建議。

出書前，處於想買房子的階段，更能體會購屋新鮮人對於買房子這件大事會有的焦慮、不確定和疑惑，「對方會騙我嗎？我會不會買貴了？要怎麼議價？我會不會買到有問題的房子？」魔鬼就在細節裡，每一個小問題都是攸關能否買到好房子的大問題。
寫書時，上網爬文研究大家的購屋疑惑成了例行工作、找人脈貼身採訪近十位房地產專家、參加不動產研討會與講座、大量閱讀房地產相關書籍雜誌，還有扮演奧客深入預售屋、新成屋跟中古屋現場、設法找出黑心唬人的伎倆⋯⋯，抽絲剝繭找解答，過程簡直跟福爾摩斯探案一樣精采。仔細算一算，這兩年大概看了超過一百間房子，當你遇見屬於你的那一間
時，心中自然浮現「叮咚！」的賓果聲，直覺告訴我，就是它了。

置產後，身旁許多朋友鬆了一口氣，因為，哪有作者是先寫書後買屋的啊。不過，好在有這趟認真鑽研的過程，讓我看屋的精準度大幅提升，腦海三不五時浮現書中對讀者的提醒，該怎麼問問題、該檢查哪些細節、該如何審視自己真正的購屋需求，面對似是而非的購屋話術跟形形色色的房仲甜言蜜語，也更有抵抗力。

拜實價登錄之賜，價格透明度大幅提升，議價的過程也相對順利。因為房仲跟屋主是好友，我突發奇想採用「總價式」的議價方式，請房仲跟屋主溝通，總金額必須包含房價、仲介費跟支付代書的各種稅費；房仲於是得精打細算扣除必須繳交給政府跟代書的費用後的利潤空間，經過三次議價，最後仍卡在每坪還要少1萬元的差距，我使出退客廳家具跟「盧」功，終於成交，當然，屋主沒有很開心，因為我砍了150萬，約1成5。

我想選一個看得見藍天綠地的地方落腳，當時心裡還有點猶豫小環境太熱鬧，但是研究過政府的都市規劃，購屋地點即將進行綠美化工程，河道也將清淤。於是心一橫，決定請房仲斡旋。令人振奮的是，交屋後一週，門前巷道就張貼出整治公告，原本的公有停車場即將變成小公園，鐵圍籬也會變成自行車道。再次證明：購屋前做功課是必要的。花一點時間了解你有興趣案子的周邊都市計畫；絕對是購屋的必要功課！

交屋前後是最忙碌的時刻，找適合的銀行、決定繳交貸款的方式、請銀行鑑價、檢查房子的原況、簽約、相互退補水電費等。再次提醒大家，中古屋的自備款絕不是帳面上的2到3成，而是銀行鑑價結果的成數。換言之，1000萬的房子，若銀行鑑價只有900萬的價值，以貸款 7成5計算，銀行只會貸給你675萬，實際的自備款是350萬而非250萬！

許多人問我何時是最好的購屋時機？我想，房價總在起伏波動中，沒有人能預測下一波低點會在何時發生，若你是以自住為出發點，評估過目前的政策走向、當地的實價登錄行情與未來發展性等因素後，在經濟能力許可的範圍內，大膽開出你的期望值，只要對方能接受，就是最好的購屋時機！

然後，就像祕密法則所說的，當你許下心願後，宇宙就會吸引所有的力量來幫助你完成夢想。寫書時，朋友牽引著朋友，讓我深入購屋現場，編輯的同學的弟弟、在代銷工作的朋友的同事、就連建築師跟神祕的投資客，也都是透過這種ABC的連環關係而幸運地採訪到。對於大家不藏私的傾囊相授，除了感謝還是感謝。這諸多的偶然與巧合說明了一件事：這個世界不只有黑心，還有更多人「願意幫助大家買到好房子」。

《【圖解】房子就這樣買》經歷過二次增訂版，這次是15週年版，除了感謝大家的支持，也深刻感受到購屋者的焦慮；這次我花了近10個月重新查核最新法規跟數字，驚嚇與感嘆初版時的房價與現今的差距，也更覺得有責任要讓讀者透過本書，避開購屋地雷，買到心中的理想宅！

而且，如果我能從白紙變成懂得購屋之道，相信讀完本書收錄的問題後，你一定也可以。祝福你！

試閱文字

內文 : Q6說文解字，透析廣告神奇的文字遊戲

光照片就有這麼多學問，文字可以玩的創意就更多了，廣告文案「字字珠璣」，消費者在看廣告文宣時一定要睜大眼睛仔細解讀箇中巧妙。

▍賣一個夢給你
房地產業者賣房子就是賣一個夢給你，嚮往開闊綠地就賣「花園就在我家裡」、「複製大安森林公園夢土」、「台北都心找不到的鮮綠生活」；嚮往大戶生活的就賣「改變豪宅空間定義」；嚮往交通便利的就賣「敦南 15 分鐘」、「三環三線，夢想實現」；想提升氣質的就賣弄文學「建造理想居所，只為品味相契的知音」等。

心動了嗎？覺得自己很有格調嗎？小心，這都是廣告文宣引誘你的築夢藍圖，一字一句都暗藏玄機。

▍破解文字奧義
•花園在你家──通常都在郊區或遠離市中心的地點。
•景觀無敵──除非樓層很高，不然也是遠離市中心的地點，否則怎麼看得到山海戀？
•文謅謅有氣質──文字的深意通常讓人看不太懂真正要表達什麼，但是文案營造出一種很有格調的質感，讓消費者覺得住進去身分和地位都會大幅提升。
•近在咫尺──廣告文宣的數學都很神奇，特愛用「哪裡轉個彎就到哪裡」、「從A到B只要幾分鐘」這類的句型，台北的敦化南路和信義路最常被套用。現在法規查得嚴，房地產業者不太敢亂寫時間，但是偷吃步是：挑非尖峰時間、用最快車速去量時間，所以從安坑到敦化南路最遠的那一個路口真的只花了 15 分鐘，問題是，上班塞車要花多久的時間呢？

▍看文案要懂數學
數學不好的人買房子要注意了，除了交通時間玩的數字遊戲，也要注意價格上的數字魔法。例如「總價888萬起買2＋1房」，那個＋1就是玄機，可能是把兩房隔成三房賣，或是違法加蓋的夾層屋，讓你覺得賺到，卻可能會觸犯法規。

或是「自備款只要68萬」，除非房子總價只有230萬，否則以目前貸款幅度7到8成來計算，怎麼算都不夠。另一個可能是建商用假合約讓銀行超貸，幫你貸9成，自備款1成才有可能買到高價的房子。

還有一種是「送很大」的，買個房子又是送裝潢、送家具、送車位的，羊毛出在羊身上，加起來可以省個好幾十萬吧。

▍不常見的用詞要多看幾眼
廣告文宣寫得美如夢境，無可厚非；但是如果是透過文字規避地目就大有問題。仔細看，如果文宣寫「菁英會館」、「總裁行館」這類讓人無法分辨是住宅還是商辦的名稱，就有可能是因為建案基地是「工業用地」而非「住宅用地」，為了在相對便宜的地目上蓋昂貴的住宅，刻意寫些似是而非的名稱，遊走法規邊緣，住進去如果地目有問題，倒楣的還是消費者。

想了解的人可以洽該地區地政事務所查詢「土地使用分區」，或上「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢。

▍太貼心要注意
若文宣太貼心也有鬼，例如「貼心提供專屬賞屋巴士，車程只要20分鐘」，有賞屋專車的案子，房子通常離市中心都有點遙遠，而且還有可能只是到「接待中心」而非建案的「基地」。

Q34看房子到底要看些什麼？

有的人看一棟房子要花一個小時以上，有的人卻只看兩眼就換下一個物件；走馬看花看房子跟抱持著柯南精神看房子絕對「差很大」。台灣房屋副總裁謝萬雄建議消費者首先應該看的是「建商」信譽，並掌握「由遠而近，由外而內」的大原則，多看幾次房子，以確保該物件在不同時間點的屋況。

▍由遠而近
先看外在的商圈環境。四周是否有治安死角？是否有暗巷？四周是否有市場、學區？樓下是否有特殊業種？如果是預售屋，還要特別注意建商是否用「大帆布」或巨大的看板遮住周遭如基地台等嫌惡設施。

▍由外而內
走進大樓前，記得先抬頭看看房子的外觀，建材好不好？有沒有瓷磚剝落或牆面汙染？還可以看看晚上住戶的「點燈率」，藉此評估入住的戶數。再看「公布欄」，住戶欠繳管理費的狀況如何？游泳池或社區巴士是否公告停用或停開？這些都攸關社區的品質。

▍看格局採光和安全性
當由遠而近、由外而內都過關後，才進入「看房子」的階段。第一眼先看感覺，踏入房子後身心是否不舒服？接著看格局和採光，看消防逃生等安全措施及路徑，再敲敲牆壁，看建材與施工等細節。

▍看使用動線
資深房地產投資人楊德芬則建議，看房子要從務實的角度來看使用動線。她曾經看過一間房子，要去後陽台還得從客房穿出去，曬個衣服都要跟屋內的人「借過」，很干擾。還要注意廚房與陽台動線是否順暢？陽台放不放得下洗衣機？有沒有足夠的置物空間？回歸實際生活面的需要，才不會買到「不順手」的房子。

Q45是否有不怕地震的房子？

這是一個「聞震色變」的年代。以往每隔數年、十數年才會發生的地震，如今全球許多地區都進入地震活躍期，印尼、日本、台灣、紐西蘭⋯⋯，不僅震垮了建築也震怕了人心。

台灣位處菲律賓板塊與歐亞大陸板塊交接處，屬於環太平洋地震帶，其中台灣東部地震多，好在震源深，所以影響相對較小；西半部的震源淺，加上人口密集，地震的巨大能量一經釋放，反而容易造成重大傷亡。

▍921 大地震後，法規開始規範耐震度
台灣早期的房子缺乏耐震設計，發生921大地震後，政府積極修改建築法規，耐震係數也從三至四級提升到五至六級，而牆、柱、梁等部位則增加「綁紮繫筋」的規範；鋼筋及箍筋密度、箍筋彎曲角度則從90度變更為135度等，都是為了提升房子的安全性。因此921大地震後興建的新成屋都至少能承受五級的地震強度。

▍耐震不代表房子完好無缺
所謂的耐震，並不是說建築結構遇到地震不會有絲毫損傷，目前最常見的有三類：抗震（耐震）、隔震（免震）和制震（減震）設計，三者都是一種吸收地震力的設計，目的是降低建築結構體瞬間倒塌的機率，當大地震發生上下左右搖晃，出現龜裂或歪斜，但是建築體仍屹立不搖，只要柱子不垮、牆壁不塌，耐震設計就能替民眾爭取寶貴的逃生時間，降低生命財產的損失。

「抗震」是最基礎的，基本上只要符合建築法規的建築都具備耐震力，包含結構設計、鋼筋材質、綑綁工法、混凝土磅數、橫箍數量與間距、鋼筋的搭接方式等都有依照規定，就符合抗震宅的定義。

「隔震」顧名思義就是隔絕地震力，通常會在建築低樓層的柱子下方加裝大型的「隔震墊」，讓堅硬的梁柱多了一層橡膠材質的緩衝墊，重點是：每根柱子下方都要加裝才能達到隔震的效果。

而「制震」設計就是在建築結構體內安裝各種可以吸收地震力的韌性構造，例如最常用的「阻尼器」、斜撐設計、剪力牆設計，或是在牆壁間安裝由鋼板和高黏性物體所組成的「制震壁」等。哪一種設計比較安全？沒有人知道。因為這些都是近年的設計，只有面臨地震的考驗後才知道哪種工法比較有效。

▍有保有保庇，幫房子投保地震險
購屋時銀行會要求申請房貸的屋主購買「住宅火險及地震險」。民國91年以前的房子大多沒有地震險的保障，921大地震後，政府規定從91年4月起，將住宅地震基本保險列為政策性保險。民眾可透過銀行、產險公司等管道投保以保障住宅安全；部分業者更推出「新式居家綜合保險」，就連「輕損地震」，即把家中電視摔壞了也提供賠償。


Q63如何確保預售屋蓋的跟說的一樣好？

光憑一棟模型、一張平面圖、幾頁合約就買下一間房子，買預售屋要如何確保建築品質跟當初說的一樣好？為了保障購屋權益，買預售屋絕對不能偷懶，你一定要掌握「處處留底、時時監工」的原則。

▍處處留底
從你拿到的第一張廣告文宣開始，找個資料袋，把建商提供的外觀3D示意圖、平面設計圖、彩色DM、報紙廣告、樣品屋拍照、建材設備、停車位的規格，連同簽約相關資料一起妥善保管。這些都視為「契約」的一部分，一旦出現建商灌虛坪、用爛建材，這些資料都是你的「保屋符」，只要建商蓋的跟當初說的不一樣，你都可以依照這些證據要求改善，或向消保官提出申訴。

▍時時監工
若不想走到對簿公堂的地步，購屋者就要勤勞一點，勤跑工地「監工」。建商一聽你想來工地看房子，最常搬出來的話術就是「工地很危險」，就怕你看到工人偷懶打混、工地亂七八糟、偷工減料或不合工序的施工。工地危險是事實，但並不是阻止你監工的藉口，你一定要強力要求約時間去看你未來的家，如果能聯合其他住戶一起去監工，建商比較不敢不答應。到現場後，要看什麼？先看工地管理的素質，再看施工品質，例如水泥模板是否乾了才拆除？鋼筋是否用鐵絲亂綁一通？散落現場的建材品牌是否跟合約上一樣？有沒有做防水測試等。

▍參加各項說明會
有些不怕你看的負責任建商，會安排預售屋的營建過程各階段說明會，從基地開挖開始的開工說明會、結構說明會、裝修說明會到交屋說明會，還請住戶實際到場參觀該樓層的樓板灌漿、各戶的防水試水測試、給水管試壓和屋頂的防水工程等。如果你的預售屋建商有提供上述說明會，一定要參加。

▍客變更要緊盯監工
如果你還有特殊的「客變」需求，例如哪面牆不要、瓷磚要換義大利進口的、主臥室的廁所改儲藏室等，一定要在合約上寫清楚，並盯緊施工狀況，以利交屋時計算「加減帳」。

最佳賣點

最佳賣點 : ──想買房子嗎？這就是你必看的書──
打房政策齊發、房價又漲不停，到底該如何挑選房子？
讓專家來解答108個購屋最常見的問題，
教你從0開始找房，打造有殼人生。