不動產投資與土地開發: 附國土計畫實務探討與估價應用 (更新第7版) | 誠品線上

不動產投資與土地開發: 附國土計畫實務探討與估價應用 (更新第7版)

內容簡介

內容簡介 根據最新不動產法規及相關法規修訂 不動產是提升國家競爭力的火車頭，任何一項企業的經營都無法脫離不動產。企業是由土地、資本、勞動及企業家四者所組合而成的，而土地所形成的價值及價格、租金乃是企業投資經營的最大成本。同時，土地的有效利用、立地條件、工廠、公司之設點也與土地有關。 本書的寫作特色是將企業經營與不動產結合，例如：企業連鎖經營需要租金的訂定、商圈的規劃、房仲業的加盟形態、企業經營之原則、影響因素、企業經營所應遵守之法令，以及企業中最大的固定成本（土地及建物）價格決定。最後，探討企業（包括大專院校）所面臨到地上權、山坡地、高壓電、權利金、租金之收取，其方法為何。 本次改版大幅更新，補充國土綜合開發、國土計劃法、山坡地開發與水土保持等相關內容。

作者介紹

作者介紹 ■作者簡介邢進文邢進文畢業於中興大學法商學院地政系暨公共事務學院公共政策研究所(都市計畫組-丁組)，做過建設、營造、廣告、量販及土地開發可行性評估等工作。多年來於大學教授不動產相關課程，並完成城鄉資源規劃博士學位。1991年進入太上廣告，擔任建設公司廣告媒體發包職務。1996年開始接觸建商並擔任和旺建設台北上河圖、萊茵賞、小凱悅等案企劃專案。1998年進入中華工程，參與上海青陽城城鄉開發案、花卉商城評估小組。2001年主持建築師事務所擔任副所長。2002年取得教育部講師證。2002年任教於東海大學、空中大學、長榮大學不動估價學分班講師。2003年出版《不動產投資與估價分析》一書。2003年主持鑑價企業擔任中區執行處經理職務。2006年受邀擔任都市計劃委員，開始了解土地開發與都市計劃的關係，並以此受邀各級政府、公會、大專院校及各房仲體系講座。同年擔任國立、私立大學企管系及行銷管理系課程規劃委員，並受邀台北大學運動休閒系、靜宜大學觀光系、大葉大學材料系、國立雲林科技大學財務金融系講座。2007年進入台灣量販集團擔任購物中心、量販店評估小組專案。2008年參與世曦工程顧問投標市地重劃諮詢顧問。2008年受邀企管顧問公司參與各機關土地開發講座，教學相長。2009年受邀至房地產各相關同業公會顧問，發揮棉薄之力。2011年參與內政部土地徵收條例修法計劃案，負責探究美國土地徵收政策主張。2014年受邀各機關與不動產公司土地開發、指定建築線、都市計劃技巧與工業用地、農地分析講座。2014年受邀東森房屋竹苗區加盟店講座（土地開發）2015年受邀各縣市房仲公會講座並出版《不動產投資與土地開發》一書（第6版），教學相長。 2017年受邀各地區公益社團演講（台灣農村開發）分享，並受邀台灣港務公司土地開發內部訓練。同年之際受邀彰化縣政府、苗票縣政府地政局處土地開發講座。2018年受邀律師公會演講既成巷道地役權與指定建築線糾紛案例探討。

產品目錄

產品目錄 Part １ 原則、因素、程序 Chapter １ 不動產價值概說 Part ２ 基本衡量價值的方法 Chapter ２ 基本價值方法 Part ３ 租金估價及路線價值分析 Chapter ３ 企業經營之租金價值分析 Chapter ４ 路線價值 Part ４ 土地開發投資及樓房投資分析 Chapter ５ 其他價值分析 Chapter ６ 土地開發分析 Chapter ７ 樓房與辦公大樓的價值估算 Part ５ 都市計畫內（外）標的物價值開發及其它權利價值計算 Chapter ８ 特殊標的物開發與價值分析 Chapter ９ 房屋價值與建物價值分析 Chapter 1０ 建築改良物價值程序暨規則 Part ６ 投資經營分析 Chapter 11 貨幣的時間價值 Chapter 12 不動產企業投資比率（工具） Chapter 13 企業抵押貸款分析 Chapter 14 企業加盟與明星產業規劃 Chapter 15 不動產證券化與企業經營 Chapter 16 後工業化的企業連鎖經營

商品規格

試閱文字

內文 : 美國土地徵收相關法制依據與說明
1.前言
美國有五十大州，每一州對於土地發展制度多多少少均有著不一樣的作
法，如果要全然探討與探究，時間上與資料詮釋的鋪陳恐有窒礙難行之處，因
此本章節內容將以徵收法令與程序、目的、範圍與補償機制作一貼切的詮釋，
以使整個土地徵收研究更加完善。
2.現況與背景
(1) 美國對於土地徵收並沒有一套全國統一的法律依據，但在美國法典中多
不動產價值概說
處規定聯邦政府部門及其相關機構公共建設如需要土地時，可以透過協
議價購和徵收的方式來取得土地及不動產。此外，聯邦政府各個機構如
聯邦高速公路署、聯邦航空署和各個州單位對於土地的取得包括徵收，
都有各自的法律規定。美國是聯邦制國家，地方立法在美國整個法律體
系中位居重要地位，在土地利用管理方面，州政府可直接參與土地利用
管理，美國土地徵收權分聯邦、州、縣三級，整個土地徵收的立法原則
是以公開、公正為原則。透過公告、聽證、談判等程序，作為土地徵收
的必經程序，即美國聯邦憲法規定的徵收就需依據正當法律程序，使公
民有足夠的知情權。美國的徵地程序中規定：如果在補償價格上有分
歧，則產權方與政府機關將進行談判，談判程序展現了雙方之間的平
等，保證了徵收土地的公正。
(2) 聯邦政府依據憲法法典可以行使徵收權，州在建制法中享有土地徵用權
的規定，並在建制法中行使土地徵用權。此外，從事共利的公共建設或
經營的法人也享有土地徵收權。如在夏威夷州，諸多需地機關如：居民
局、空港局、住宅開發局均擁有自己的徵收權，各行政機關非依法律授
權程序，不得因為本身之需求而徵收私有土地。
3.種類與方式
(1) 美國聯邦憲法第五條修正案規定：「非依正當程序，不得剝奪任何人的
生命、自由或財產；非有合理補償，不得徵用私有財產供公共使用。」
憲法第十四條修正案則要求，任何一州，不經正當法律程序，不得剝奪
任何人的生命、自由或財產，各州也有類似的土地徵收法律條文。在美
國，物權受到法律的保障與限制，物權是一種財產權，可以徵收之。財
產權徵收主要分無償徵收與有償徵收兩大類，前者乃政府為了保護公眾
健康、安全、倫理以及福利，可以無償徵收民眾的財產，但這種徵收近
年來受到嚴格的法律規範，已較少見；後者有償徵收，係指政府因為公
共使用之需要而依法有償取得土地所有人的財產並用在公共建設上，得
徵收公民擁有的土地，近年來，主要乃採取這種方式。土地徵收的用途
已慢慢調整為保護綠色空間、恢復生態系統、發展和管理水資源供給、
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改善公共管理等永續發展為目的，這與目前發展中國家徵地主要用在經
濟建設的目的大不相同。
(2) 以土地徵收為例，依美國聯邦憲法第五條修正案，即使是有償徵收，也
須符合三個主要條件，即法律程序必須正當、補償必須公平以及須達到
公共使用。亦即是說，正當的法律程序、公平的補償、公共使用的目的
是美國土地開發與管理最重要的三大目標。美國土地徵收法源係源自於
英國之習慣法，由國會制定法案並由其授權對於土地加以使用，二十世
紀六○年代末，美國政府在土地用途管制制度的基本精神上，仿照英國
的作法，建立了一套相當完備的土地開發與管理制度。美國聯邦憲法第
五條修正案又規定非經公平補償，私有財產不得被徵收作為公共使用，
此修正案僅適用在聯邦政府，不適用州政府，故在美國聯邦憲法第十四
條修正案復規定：禁止各州不經正當法律程序剝奪任何人的生命、自由
或財產；或在州管轄範圍內拒絕以平等法律保護任何人。承上所述，美
國聯邦憲法關於徵收之規定，主要乃以公共使用、正當法律程序與公平
補償為要件。各州有關徵收均有其個別不同之處理方式，不過近年來漸
漸調整至與聯邦法制接近，使其徵收運用更加統一。
(3) 美國土地徵收之目的─公共使用（public use）。二十世紀初開始，
公共使用之定義逐漸擴大，只要對公眾有益，亦得徵收土地並移轉予他
人。美國各州法律亦規定，為辦理都市更新或都市再開發，得徵收土
地，並移轉給需要土地之人，惟限制其應依規定標準使用。美國土地徵
收只限於「公共使用」之情形下進行，此乃為了防止漫無目標徵收，避
免產生將徵收而來之土地作為其他使用。公共使用原先係指土地必須供
公眾使用且為公有，許多州憲法列舉了可運用徵收辦理公共建設之類
型，例如道路、學校等。由於公共使用並無明確之定義，因而法院在面
對各類型之徵收案件時，給予立法機關不同之尊重。
　 公共使用：一般是指全體社會成員都可以直接享受的利益，如公共交通設
施、公共衛生設施、科學及文化教育設施。但如果是政府徵收少數人財
產，又立即轉讓給另一些少數人使用，比如徵收某甲的土地房產給某乙開
設便利商店，就不能構成公共使用。
不動產價值概說
　 公共使用在美國最常運用在都市更新上，公共使用之廣義解釋，包括公
共利益（public advantage）或實現公共目的（public purpose），美國在
實施都市更新之際，必須先取得更新單元內土地及建物之產權，而土地
產權細分的結果，使得土地所有權人眾多，易在協議上產生諸多協調的
困難。此問題之解決方法即運用徵收權來取得不願意參與更新之人的土
地，加以更新作為公眾使用或交由私人開發商使用。綜上所述，美國土
地徵收以公共使用為目的，而原先指定土地被徵收後供公眾使用且屬公
有，隨著時代變遷公共使用概念逐漸擴大，而徵收權之行使必須依法律
行政規定，即立法機構列舉徵收事業立法明文規定，並於法律中授權由
行政機關辦理徵收。

美國土地徵收法律訴訟
1.審查與方式
美國土地徵收制度有其訴訟程序，以加州為例，徵收必須經過一般的民事
訴訟程序，而其徵收的價格必須經過陪審團決定，陪審團決定價格的同時，依
州法必須考量因為徵收目的公諸於世所造成的市價上揚，並將徵收土地範圍鄰
近土地可能增加的價值公諸於世。陪審團的成員均為公民，可以想像公民自主
權利相當大。
2.現況
以現況來說，美國土地徵收制度係採司法審查制度，政府必須有足夠充分
的理由說服民眾，說明徵收土地是為了公共使用的需要，如果當事人或相關權
利關係人對於公共性質有疑義時，可以訴諸於法院審判，由法官裁定。在此情
況下，美國司法制度乃採雙軌制度，包括聯邦及州法院，兩大體系各自獨立，
各州法律體系亦是獨立。整個法律架構是，案件訴訟如有涉及至聯邦憲法或全
國性憲法疑義時，才允許聯邦法律體系有訴訟的管理及管轄，司法機關則有權
決定徵收法案內容是否違反憲法及裁定徵收補償數額。美國亞利桑那州憲法規
定，私有土地不能再徵收為私人所使用，惟用於礦產開發、公共衛生或農業用
途使用所必需要的灌溉排水與通路通行情況除外。