買一間會賺錢的房子: 最受信賴的獵屋高手, 教你不後悔的買屋36招, 挑間增值中古屋, 比定存多賺20倍! | 誠品線上

買一間會賺錢的房子: 最受信賴的獵屋高手, 教你不後悔的買屋36招, 挑間增值中古屋, 比定存多賺20倍!

內容簡介

內容簡介 ‧各大媒體公認的房產專家首度出書！最受媒體歡迎的房市達人，教你買一間會賺錢的好房。‧第一次就買到增值好房祕訣大公開！避開新手外行容易忽略的要點，剖析投資客的看房祕訣。‧統整買賣房屋時最容易被忽略的6大問題，完全解答！關鍵6個問題，貸款、看屋、買屋流程，一本就搞懂。‧一次解決買賣後8大訴訟糾紛惡夢嫌惡設施、漏水屋通通OUT！7個對策教你在看屋時避免常見糾紛。買對房子，少拼20年。好房子，會默默幫你賺100～500萬！ 買中古屋放10年定存多賺20倍，「好宅」會自己變「豪宅」？買對一間房子，比找一個伴侶更重要，單身更要買房子！你知道如何談高貸款成數、談低利率嗎？最受大家信賴的房產業者徐佳馨，從一個完全不懂房市交易的門外漢，到廣受各大新聞媒體爭相採訪專業房市解答，她經常受邀雜誌專訪、東森電視台「夢想街57號」等各節目，分析各種房市走向及現況，從負債十幾萬學貸，到買房子，踏入房產叢林，她是如何辦到的？誰不想買房子啊？月薪三萬多，如何圓夢？沒有富爸富媽，只能靠自己的小家庭、上班族、首購族，常在房地產市場上舉步維艱、步步驚心！房子，代表了幸福的憧憬與追求，買屋應該是完成夢想，而非一輩子的負擔！面對人生最重要的一筆開銷，別傻傻交出昂貴學費，搞清楚「費用」和「需求」，才能買得安心、穩賺不賠！房產專家徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念：（1）買屋、換屋是主流經驗。（2）沒有自備款，休想買房子！書中列出6大在買賣房屋前最重要、最常見、也最容易忽略掉細節的問題，小老百姓該如何仔細評估自己的需求、精打細算每一筆花費、審慎選擇每一個物件？本書教你第一次買房也能挑到「會增值」的優良房屋，把自己的「好宅」變「豪宅」！徐佳馨以自身經驗為例，當年研究所畢業時，身上揹著十幾萬的就學貸款，且當時利率比現在高，只有第一年償還可免除利息的優惠。為了擔心白白把利息繳給銀行，她拚命存錢，靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」，以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年，很快就把貸款還完，辛苦是有代價的，她形容說：「贖回自由之身，那種感覺真的很棒。」徐佳馨表示，節省的態度一旦養成，其實並沒想像的那麼苦，包括一群好朋友在內，我們都認為把儲蓄變成習慣之後，很快就能存到人生的第一桶金；接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃，好比房地產、股市或債券。她喜歡房地產，很重要的一個原因在於，房子不僅僅是投資標的或金錢，它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女，所以得買房子才能安身立命。2個買屋常識與潮流，你有沒有跟上？◎【常識1】年輕人要認清：現在沒有自備款，休想買房！10年前，為了鼓勵大家買房，銀行貸出的房貸成數高達9成5，甚至新屋可全額貸款，但現在的年輕人已經沒有這種時代背景，買屋前，最起碼得要準備總價3成的自備款，還得擔心銀行的放款成數是否如預期。阴薪水不高是存不到錢的原因之一，但最主要的還是現代人的花費過高，愈早認清「沒有自備款無法買房」的事實，就愈能下定決心存到第一筆買房基金。◎【常識2】一屋到底已經過時，買屋、換屋才是主流經驗現在已經很少有人一屋住到老，買房是根據自己當時的需求，隨著時間過去，列入考量的條件也變多：小孩上學所以搬到學區、不想花太多時間通勤所以搬到鬧區……等等，自然有換屋的需要。阴下定決心存到第一筆頭期款，多看物件，審慎選擇第一間好屋，日後就能隨自己需求、毫無後顧之憂的換房！你現在的薪水，到底能買多少錢的房子？◎算一算，可以拿薪水的幾成來繳房貸？房市專家建議，房貸佔薪水的三分之一最剛好，而房屋總價，最好小於自備款和貸款的總額，這是為了避免日後銀行放款成數與預期不符。以下用簡單算式告訴大家，該如何計算現在的薪水能買多少錢的房子：‧3.6萬（月薪）÷3=1.3萬 ← 每月付出的貸款額‧1.3萬÷5千×100萬（利率2%，貸款100萬，償還期限20年）=260萬可貸260萬，有還款能力‧180萬（自備款）＋260萬（可負擔的貸款）=440萬建議選擇350～400萬的房子，手邊留點錢以備不時之需。同時，貸得多未必還得起，千萬別以為銀行貸款愈多愈划算！◎把繳房租變成繳房貸，可行嗎？以住在台北市的狀況，小套房月租約在1.5萬，小家庭的兩房一廳約2.5萬，若在市中心更可能高達3～4萬。如果你在思考：每個月固定在住的開銷上花同樣的錢，是不是乾脆買間房子好了？以下教你簡單計算「現在的房租可以買多少錢的房子」：‧1.5萬（房租）÷5千×100萬（利率2%，貸款100萬，償還期限20年）=300萬如果你有一筆自備款，並向銀行貸款300萬，每個月繳1.5萬的房貸，20年後就有一間屬於自己的小套房。‧2.5萬（房租）÷5千×100萬=500萬如果你有一筆自備款，並向銀行貸款500萬，每個月繳2.5萬的房貸，20年後就有一間屬於自己的房子。◎第一次買房，就要懂得挑出「增值好房」不是每個人在買第一間房子時都有足夠的自備款，總價、坪數、屋齡、地點，也會影響選購房子的條件。首購族買的第一間房，不一定要完全符合自己的期望，慢慢挑、仔細選一間優質小房，照顧好自己的房子，同時關注房市行情，待房價上漲，隨著自己人生中不同階段的需求，小賺之餘加上積蓄，讓一開始的好宅帶自己前進夢想豪宅！ 擔心購屋後悔？選房之前，先問自己5個問題（1）未來十年，你想過怎樣的生活？（2）透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？（3）住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？（4）你選擇和誰住得近一點？（5）你的自備款來自何方？據統計，全台購屋者挑選住宅的主要考慮因素，有將近25%都是「價格」，其次是「生活機能」佔20%，「家人需求」則佔了近18%，近14%的購屋者則考慮房屋未來的「增值性」；如何用好價錢買到好的生活環境，甚至買下未來的增值空間，除了多看物件、多比較，同時增加自己的經驗值外，選擇市中心的增值空間較高，如果同樣的價錢，想買郊區、多點空間，則需要注意交通替代性和話題性：未來是否有公共建設計畫等等。買賣房屋時，最常遇到的6大問題！看仔細才不吃虧（1）買房子，該準備多少錢？準備比房屋總價3成再多一點的自備款，選擇適合自己經濟狀況的房貸類型；除了買新家具和裝潢費用之外，契稅、規費、仲介代書費、銀行申貸費用等等，找到好的代書，可以幫你把這些隱藏費用算得清清楚楚，絕不讓你手忙腳亂。（2）看房子，該注意哪些問題？除了考量不同房型、新屋舊屋的優缺點之外，也要留意常被忽略的迷思的盲點：跟著捷運買，不一定就是好房保證；買屋送車位，不一定就是賺到。除此之外，選擇不同時間點看屋，可以發覺不同的狀況，避免之後有可能發生的糾紛。（3）怎麼找到好房仲？品牌、經驗、口碑，這是三個評判房仲的基準，大型的全國連鎖體系是多數人的首選，不過在地長久耕耘也很重要；最怕招架不住房仲的話術，其實只要從細節去思考房屋的真實狀況，上實價登錄網站查詢，就可以知道房仲是不是真心想幫你買間好屋。（4）簽約交屋前，如何確保自己的權益？清楚買屋步驟和履約保證流程，以及各階段的房仲、代書、買賣雙方作業，再次確認並檢查屋況。記住：所有的事情，都用白紙黑字寫下來才算數。房屋的產權要監督房仲與代書徹底釐清，當然，如果你是買中古屋，也要好好和賣家（原屋主）結清費用。（5）房子怎麼賣才能穩賺不賠？先確認自己的房子自售有利，或者委託房仲較快？其次，買家都喜歡撿到便宜的感覺，先了解自己房子的身價，再花點小錢做一些美化及修繕，給買家好的第一印象，也讓自己有開價的優勢。（6）如何避免8個最常見的買賣糾紛？買了難停的車位、繳不出貸款變違約、預售屋建商跑路、住了之後才知道是兇宅、白天晚上社區兩樣情……這些常見的買賣糾紛，該如何避免？如果真的遇上之後，該如何解決？最主要的預防方式，就是在不同時間去看屋；再決定簽約前，再花時間看看附近社區的環境。多花時間，就能避免大部分的問題！用夢幻價格，買到增值好屋，該怎麼做？◎學會看實價登錄網站和謄本‧實價登錄網站：幫你掌握房屋的真正價值到內政部地政司的不動產交易實價登錄網站，或各家房仲業者的公司網站，都可查到區域成交行情。實價登錄可以讓我們發現該地區的主力物件、銷售速度和平均單價，不會被銷售人員牽著鼻子走。‧謄本透露的訊息：房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少房屋謄本上有很多訊息，如果登記日期和出售日期很接近，屋主是投資客的機率就很高；投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售，自然產生較大的議價空間。學會看出謄本中的房屋狀況，就能為自己議得更好的價碼。◎和管理員聊聊天，了解自己的鄰居千金難買好鄰居，先打聽清楚左鄰右舍的習慣，住戶的背景，作息是否正常，樓梯間是否有人定期清掃……等等，免得搬進去之後才後悔莫及。◎一次砍價300萬，不如每坪議價85折‧找出周遭環境中可殺價的根據聽到殺價，沒有賣家會乖乖被宰，先從每坪開始議價，再從附近成交行情、屋齡、裝潢、社區內的高架橋、工廠等等嫌惡設施，爭取每坪的折扣，東折西讓下來，往往會得到你想要的成交數字。‧態度是決定價格和優惠的關鍵沒有一間房子是十全十美，聰明的買家會善用房屋本身條件不足處議價。雖說嫌貨才是買貨人，但千萬記住，一味的挑剔只會讓氣氛變僵，表現出自己對於買屋的誠意和對屋子的喜愛，有很大的機會獲得額外的家具，省下一筆開銷，更有可能獲得賣家自動砍價 。

作者介紹

作者介紹 ■作者簡介徐佳馨輔仁大學大眾傳播研究所碩士，世新大學廣電系電視組學士。學傳播卻因緣際會來到房產業，靠著自修、上課與不斷累積的經驗值，從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥，到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動，與買賣當中牽涉的複雜法規。現為住商不動產企劃研究室主任暨發言人，先探、聯合報、YAHOO房地產、Upaper捷運報專欄作家，TVBS、八大、中天、非凡、年代、東森、壹電視……等各大媒體房產節目常客。

產品目錄

產品目錄 【前言】買房子，你才有機會逆轉人生！【Part 1】 買房子，該準備多少錢？──買屋是夢想，不是負擔！精打細算買屋費用的10個問題▲【問題1】沒有自備款，能買房子嗎？ ．現在，沒自備款休想買房子！認清現況才能規劃．無論如何，先存到人生第一桶金再說．房子，是一種對「幸福」的憧憬和追求．一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗▲【問題2】口袋要準備多少錢，才夠付「自備款」？ ．總價、自備款、貸款，三者通盤考量．自備款不足時，買「預售屋」是個辦法．「簽約金」是會被沒收的！買賣之前務必三思．姐姐、阿姨……熟識的銀行都問問，必要時請對方前來鑑價．公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率．如果自備款很高，用「現金」和「屋況」爭取議價空間▲【問題3】每個月的房貸，該佔薪水的幾成？．「房貸」可佔薪資的三分之一到二分之一．100萬房貸以20年償還，每月本息攤還5千▲【問題4】現在的薪水，可以買多少錢的房子？．挑選的房屋總價，宜小於自備款和貸款總和．貸得多未必還得起，務必謹慎估算▲【問題5】你付的房租，可以買多少錢的房子？．想在台北市租屋？小套房1.5萬，兩房一廳2.5萬．把「房租」變成「房貸」，從無殼變成有殼．從小房子慢慢養起，有機會再換屋▲【問題6】首購族，一定要知道的房貸優惠方案． 老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在．「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有．「青年安心成家方案」102年起不再續辦．「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制▲【問題7】單身族買房，有優惠嗎？．不是歧視單身，實在是資源有限．銀行不喜歡借錢給單身者，為什麼？．單身者購屋，多存些自備款有益無害▲【問題8】第一次就能借到高成數、低利率的關鍵？．方法1：挑選房子之前，請把自己的籌碼重算一遍．方法2：透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數．方法3：如果有公教身分，就是低利率的最佳保障．方法4：貸到錢之後，養成和銀行聯繫的好習慣．方法5：不要迷信寬限期，有時是自掘墳墓▲【問題9】房貸類型比一比，「本金」和「利息」該先還哪一個？．類型1：【指數型房貸】：利率波動不大，上班族適用．類型2：【理財型房貸】：已還本金，可再借出．類型3：【抵利型房貸】：存款可抵房貸本金．類型4：【利率遞減型房貸】：多還本金換取利率減碼優惠．類型5：【保障型房貸】：設定利率上限，首購族有保障．類型6：【固定型房貸】：利率固定，方便長期規劃理財．本金v.s利息，先還哪一種，意義大不同▲【問題10】除了房子總價外，有哪些隱藏費用？．費用1【契稅】：建物發生轉移時，房屋評定現值的6%．費用2【規費】：房屋評定現值+土地申報現值的0.1%．費用3【印花稅】：針對房屋和土地的收費．費用4【代書費】：含簽約和登記，一筆約2萬元內．費用5【仲介費】：買賣方加總不超過6%．費用6【分攤當年度房屋稅和地價稅】：以交屋日為基準計算．費用7【申辦銀行貸款的相關費用】：標準不一，記得討價還價．費用8【火險和地震險保費】：關係銀行撥款，一定要辦．費用9【房子修繕費】：建築基礎硬體處理不能省▲ 申辦房貸6大步驟，你一定要知道．步驟1 【提出房貸申請】：選定最適合自己的房貸類型．步驟2 【房屋估價】：根據房屋位置和狀況評定．步驟3 【貸款人背景審核】：年齡大於65歲，銀行可能緊縮貸款條件．步驟4 【雙方對保】：親赴銀行辦理開戶手續．步驟5 【抵押權設定】：通常是貸款金額的1.2倍．步驟6 【銀行撥款】：需先辦好火險與地震險▲一定要學！買不動產的3種節稅好方法 ．方法1 主動辦理地價稅「自用住宅」變更，可省0.8%．方法2 兩年內再次購屋，「自用住宅用地」可辦理「重購退稅」．方法3「房貸利息」可做為所得稅的列舉扣除額，最高30萬【Part 2】 看房子，該注意哪些問題？──一網打盡不同屋齡和房型，分析6大看屋重點，怎麼挑都能放心買！▲ 擔心購屋後悔？選房之前，先問自己5個問題．問題1 未來十年，你想過怎樣的生活？．問題2 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？．問題3 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？．問題4 你選擇和誰住得近一點？．問題5 你的自備款來自何方？▲買到「會賺錢」的好宅」，3大祕訣大公開！．祕訣1 選屋最管用的三招：多看，多看，還是多看！．祕訣2 從增值角度考量，市中心比郊區具有優勢．祕訣3 如果想買郊區，需注意交通替代性和話題性▲8招必殺技，用夢幻價格買到理想好屋．絕招1 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭．絕招2 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居．絕招3 找出實際坪數，總坪數裡含多少公設比？．絕招4 挑剔和讚美都是籌碼，但請注意態度．絕招5 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本．絕招6 從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據．絕招7 先議單價，再議總價，最後去零頭．絕招8 放低姿態，有時可以皆大歡喜▲【分析1】買全新成屋，還是舊房子？．決定新舊之前，先釐清自己的籌碼和需求．新宅vs.舊屋，兩造優缺點比一比．買未成形的「重劃區新屋」，要考慮大環境發展．買「高單價的精華區舊屋」，要考慮土地持分比例．淡定看待都更，老房子也有它美好的一面▲【分析2】買預售屋是好主意嗎？有哪些優缺點？．購買預售屋的好處：自備款付款時間長&預先規劃內裝，省裝潢．購買預售屋的壞處：無法掌控施工品質、工程期不定．提醒1：「好建商」是購買預售屋的首要條件．提醒2：所有的承諾都須化為白紙黑字．提醒3：買預售屋要有履約保證機制▲【分析3】追著捷運線買房的2個迷思和2個定律．迷思（1）：追著捷運跑，交通便利一定容易轉手？．迷思（2）：最好直接住在捷運站樓上？．定律（1）：高架式V.S地下式捷運，注意事項不同．定律（2）：有捷運V.S.沒捷運，價格戰立見真章．萬一買不起捷運宅，可以這樣子補救▲【分析4】買大樓vs.買公寓，哪個選擇比較好？．大樓的「優點」：可貸較高成數、有管委會服務．大樓的「缺點」：單價高、公設多、需繳管理費．公寓的「優點」：單價低、公設少，土地持分比例高．公寓的「缺點」：無人負責公共事務、維修分攤吃力．從稅務多寡，比較公寓和大樓的價值▲【分析5】法拍屋、金拍屋和銀拍屋，這些房子小老百姓能碰嗎？．認識三者的不同，掌握資訊管道．購買拍賣屋，4個缺點不可不知．購買拍賣屋，最大優點是便宜．購買法拍屋前再次叮嚀，請注意以下6點▲【分析6】小車位大學問！平面vs.機械，該選哪一種？．從投資角度看，買車位未必划算．「平面車位」的優點和缺點．「機械車位」的優點和缺點．車位沒有權狀，不能外賣▲學會7種看屋技巧，你也是獵屋高手！．技巧（1）：看屋時間點很重要，不同時段透露不同訊息．技巧（2）：實際測量棟距，以及房子到車站或學校的距離．技巧（3）：漏水是大麻煩，一定要謹慎察看．技巧（4）：格局方正最討喜，房屋座向也有意義．技巧（5）：把可能是「公設陷阱」的項目條列出來．技巧（6）：看屋時，一定要帶的4個東西．技巧（7）：看屋時，一定要做的5個動作【Part 3】 如何選擇有良心的好房仲？──清楚了解自己的需求，就能看穿房仲話術，還能把握黃金殺價時機！▲為什麼買屋、賣屋都要找仲介？．買方需要房仲的3個理由：沒時間、找專業、有保障．賣方需要房仲的2個理由：有保障、省麻煩．委託房仲業者，從這3個角度思考．委託房仲時，要簽專任約還是一般約▲找房子只能靠仲介？．這種情況可以自行找房：目標地區明確．找房子之前該具備的3種本事．給自行購屋者的2點建議▲房仲話術大揭密！4種你一定要知道的事．「屋主被外派去大陸所以賣房子」－從房屋細節思考真實性．「從車站走回家只要5分鐘」－自己走過一次最準．「今天早上有人出價斡旋了」－冷處理，別隨之起舞．「屋主開的價在這一帶算很低」－上實價登錄網站見真章▲除了把價格殺到底，還能為自己爭取什麼？．最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次．【中古屋】：殺價無望，請屋主把部分家具留下吧！．【預售屋】：可要求更多！約定好的全部寫進合約中．【新成屋】：最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送▲買房子有黃金時段嗎？把握這2種情況下的議價空間！．建案初期為營造熱銷，議價較有希望．新成屋代銷即將結束，最後幾戶便宜賣【Part 4】 掌握簽約、交屋前「絕不吃虧」的4個要點──合約要載明，費用要清楚，就能避免交屋後發生的各種糾紛。▲看懂買屋流程圖，讓你輕鬆掌握全局！．買屋須經過的步驟．履約保證流程說明．房仲、代書及買賣雙方各階段作業▲【要點1】「成屋買賣定型化契約」，一定要簽．成屋買賣定型化契約應記載6個事項．成屋買賣定型化契約不得記載7個事項．建商須以書面列清，讓訊息更加透明化▲【要點2】議價簽約之前，務必要確認的5件事．確認（1）：不會買到海砂屋．確認（2）：不會買到輻射屋．確認（3）：不會買到凶宅．確認（4）：事先打聽社區規範．確認（5）：看屋時檢查這些施工品質▲【要點3】議價和簽約前，不可忽視的5項權益．權益（1）：決定簽要約書或付斡旋金．權益（2）：絕對不為任何理由放棄合約審閱期．權益（3）：監督房仲和代書徹底落實「產權調查」．權益（4）：事先打聽清楚可能會產生哪些費用．權益（5）：簽本票時要注意的事情▲【要點4】交屋時做對5件事，免除日後糾紛．確認（1） ：銀行撥款時間和金額．確認（2）：再次檢查「風火水電光」5大屋況．確認（3）：交接權狀和鑰匙要確實．確認（4）：核算該與賣方分攤的費用明細．確認（5）： 核算代書與房仲經手的開支和服務費【Part 5】留意3個細節，第一次賣屋就上手▲【細節1】 從賣屋立場，專任約和一般約哪個好？．這些情況下，還是委託給仲介吧！．若選一般約，要小心別一屋二賣．若選專任約，別忘了要求廣告程度．物件愈具特殊性，愈適合專任約▲【細節2】一定要做！為房子增值的6件事．行動（1）：了解市場行情，開價既有利又合理．行動（2）：提出想法，協助房仲找到介紹切入點．行動（3）：事先做些簡單的美化，增強價值．行動（4）：進行修繕，找有保固的公司來做．行動（5）：展開帶看前，把敏感的東西先移除．行動（6）：提供承諾，必要時願做履約保證▲【細節3】簽約交屋之際，賣方要注意的5件事．注意（1）：約定房屋價金的付款方式和期限．注意（2）：事先詢問代書有關土地增值稅．注意（3）：很多人不了解重購退稅和奢侈稅．注意（4）：選擇如何申報財產交易所得稅．注意（5）：合約寫得愈清楚，交屋時糾紛愈少▲不想委託仲介，先確認房屋的自售條件．條件（1）：符合這4個不想委託房仲賣屋的主因嗎？．條件（2）：2大自售房屋常循的管道，對你來說可行嗎？．條件（3）：給自售者的4點建議，想清楚再行動【Part 6】避免8個常見糾紛，別讓新屋美夢變訴訟噩夢！ ──買屋途中停看聽，7個方法讓你買得安心，住得開心！ ▲【案例1】花大錢買了停車位，停進去卻打不開門！．好火大！車位過於狹窄，只有紙片人才能用．【對策】要求試停，合約上要求保證車位大小．注意（1）：車位被灌入總坪數，形成低單價的假象．注意（2）：算一算，你到底花了多少錢買車位？▲【案例2】貸款未達預期成數，沒錢履約變成違約！．好無奈！銀行評鑑後貸款成數未達預期，打碎成家夢．【對策】請於合約中加註「萬一貸款成數不足……」．【注意】當建商說「銀行不肯貸的部分我借你」▲【案例3】預售屋建商跑路，或是錢給了大半，拖拖拉拉交不了屋．好火大！訂婚前買的房子，孩子要上學了還沒蓋好．【對策】：履約保證保障消費者，「建商跑路」糾紛降低▲【案例4】屋主只准晚上看屋，過戶後卻發現……．好可怕！白天看屋，居然看見「另一個世界」．注意（1）：光天化日之下，你能看得更清楚．注意（2）：晚上看屋，無法察覺採光是否良好▲【案例5】白天看起來是安靜社區，晚上卻成夜市和茶店？．好無奈！交屋後才曉得，每週有三天樓下是夜市．好無奈！白天是安靜社區，晚上竟暗藏春色．【對策】多花時間，每個時段都去看看▲【案例6】陽台上的白襯衫，為什麼經常髒髒的？．好無奈！買新房子後，白襯衫都得送洗．【注意】你的不在意，可能讓房子日後找不到新買主．【對策】嫌惡設施人人厭，將來可能得加註▲【案例7】誰都不想買出過事的房子！買到凶宅怎麼辦？．好火大！指明「不要死過人的房子」，卻把凶宅賣給我！．【對策】：「不要死過人的房子」，買新成屋較保險▲【案例8】遇到詐騙型房仲，只能自認倒楣？．好無奈！付了斡旋金之後，房仲竟然消失了！．【注意】賣方、買方，都有可能是山寨版！．【對策】：確保權益，簽約、付款最好在房仲公司進行【結語】買賣房屋的真正價值，在於人與人的情感互動，不只是金錢

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試閱文字

內文 : 【作者序】買一間增值屋，你才有翻身的機會

▲踏進房產業，是我人生意料之外的旅程
說起來，我也算是走投無路才來到這行的。那時前東家出了點狀況，風聲鶴唳之下，想想留下來可能比走出去還要慘，仗著青春年少，二話不說就遞了辭呈開始找工作。
只是沒料到工作還找得挺久的，讓找工作少有吃鱉的我也慌了起來。回頭看，也許老天爺是要磨一磨我的氣盛，不然可能早就換了工作，也不會有以後的故事了。

▲沒賣過一間房子，卻被錄取了
也許是和這行業有緣吧，加上住商不動產也挺有膽子的，眾多履歷之中選了沒相關經驗的我進來，說實話，當時心中並無鴻鵠之志，單純不過就是補足職場地圖上還欠缺的公關資歷，與混一口飯吃。這一路走來，從剛開始連一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥，到現在能多少給朋友一點建議，應該歸功我的師父──林倩小姐，感恩她的高EQ與高IQ，和無私的傾囊相授，得以穩穩踏出第一步。

▲賣了老房子，買了新家，才知道這行學問大
房地產真的博大精深，看似入手容易，著實有它複雜之處。其一，做為金融產品與資金配置的要角，房地產並不遺世獨立，而與政策、經濟等面向息息相關。
房地產的複雜之二是，涵蓋法規極多，對於一個非本科的門外漢來說，能夠一窺這領域堂奧，不只要用功，還得有貴人，除了進修，更多虧住商夥伴和同業朋友們的協助與不藏私，加上後來賣了舊房子，買了新家，有了實務經驗後，對買賣交易才有概念，而親友與記者們包含房客自殺、祖產分配不均、夫妻撕破臉、都市更新等種種疑難雜症，和業內流傳的江湖奇案等等外界聽不到的故事，在一次次交流中，讓我有了更多的體悟與累積，也多虧我的工作內容得要快速消化，言簡意賅的陳述給媒體朋友，一來一往之間，快速累積經驗值。

▲感恩每一位給我舞台的貴人
這本書能夠付梓，最要感謝的是核果文化出版社，畢竟市場多的是比我資深的前輩，比起來我頂多是個小朋友，也還好他們的耐心與誠意，讓我有勇氣可以做不一樣的事情，此外，感恩住商的吳耀焜董事長，與陳錫琮總經理的授權與支持，用公司30多年的資源全力支援這一切，因為，我知道不是每一位老闆都有那麼大的度量。
最後，感恩大家的愛護與包容，希望本書可以協助讀者在買賣房屋的過程中，平安且圓滿。

【住商不動產企劃研究室主任暨發言人】 徐佳馨

▲買房子如何「殺到底價」？先議單價，再議總價，最後去零頭
議價是一種心理戰，通常直接砍低總價的策略很難奏效，不妨改議單價。
◎直接砍價300萬，不如每坪講價8～85折
舉例來說，1500萬買30坪房子和1個10坪車位，如果直接出價1200萬，屋主一聽被砍300萬，不及思考就會拒絕。這時若回頭討論每坪單價，或把車位價格提出來討論，例如車位很小，兩面都有柱子很難停（當然也要謙稱自己技術不好），再說你朋友買的大車位是180萬，請屋主打85折，用150萬賣給你一個難停的小車位，應該不算過分吧？
接著討論附近新大樓行情，平均每坪45萬，而這棟屋齡已超過10年，打8折一坪36萬算公道吧？一旦對方接受每坪36萬，36萬×30坪+車位150萬=1230萬。
你可以反應裝潢已經老舊，得花錢重新整修，請屋主幫幫忙再給個優惠吧！透過這樣分層議價，最後把零頭去掉，至少能以1200萬或更低價格成交。
▲放低姿態，有時可以皆大歡喜
「誠意」是最好的溝通方式。如果你真的很喜歡這間房子，覺得賣方也很有友善，何不誠懇地告訴對方，你有多喜愛他的房子，並分析自身經濟能力的極限，有時反而能打動賣方。我曾見過買方以哀兵政策，列出自己能籌出和負擔得起的貸款額度，最後賣方果真高抬貴手，歡歡喜喜成交了，還把一些家具、電器都送給買方。
▲ 「一間好房子，勝過一個好伴侶」，單身更要買房子
現代人普遍晚婚、晚生子，有些人甚至抱定單身主義，買房子的需求明顯改變了，婚前就適合展開買屋計畫。很多時候，我們是為了錨定自己的心、規劃未來人生，所以尋尋覓覓，找一處適合自己的「家」，哪怕這個「家」的成員只有你自己，So what？單身還是可以買屋啊！有些人甚至主張「有個好房子，勝過一個好伴侶」呢！等你決定邁入婚姻、孕育下一代，你會產生新的思維，諸如交通便捷、生活機能、學區優劣等需求可能一一出現……屆時也許就是換屋的好時機。
▲ 一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗
要知道，買屋、換屋已成為現代人的主流經驗，很少人能夠一間房子從年輕住到老，一屋到底的想法已經過時；這個心態愈早建立，對年輕人愈有利。
無論是透過跳槽、增進個人的專業職能來加薪，或是妥善運用年終獎金或紅利，這些都是存錢買屋的好起點，只要下定決心，隨時都是好的開始。

◆你的房租，可以買多少錢的房子？
▲把「房租」變成「房貸」，從無殼變成有殼
租金居高不下，租賃保障卻不甚完美，很多無殼蝸牛不禁思考：與其每個月繳房租，動輒居無定所，要不要把租金變成房貸，乾脆買間房子算了？
假如你有這個打算，我們何不試算看看，你所繳的房租究竟可換成多少房貸？
前篇提及，以房貸利率2%為例，貸款100萬的償還年限若為20年，每月需攤還本息5千元。我們以月租1.5萬的單身者，以及月租2.5萬的小家庭為例進行試算。
◎單身者，在台北市區租小套房
1.5萬（房租）÷5千×100萬=300萬
¢如果你有一筆自備款，並向銀行貸款300萬，每個月繳交1.5萬的房貸，20年後，你就會有一間屬於自己的小套房。
◎小家庭，租兩房一廳
2.5萬（房租）÷5千×100萬=500萬
¢如果你們有一筆自備款，並向銀行貸款500萬，每個月繳交2.5萬的房貸，20年後，你們就會有一間屬於自己的房子。
▲從小房子慢慢養起，有機會再換屋
當然，你所存的自備款多寡影響選購房子的條件，包括總價、坪數、屋齡、地點等。重點是，拿出決心和方法去存第一筆頭期款，你的購屋夢才有機會實現。
我的一對好友很年輕就結婚了，他們的人生規劃裡包括擁有自己的房子。夫妻倆有共同目標，認真存錢，絲毫不以為苦，儘管在台北市工作，買的第一間房子卻是位在桃園市的小套房。透過長期關注房市行情，同時好好照顧自己的小屋，當房價上揚時，他們把握機會賣屋，小賺之餘加上新的積蓄，開始把房子換到新北市、台北市，幾次之後，小屋慢慢換成大屋，如今，他們在台北市麗水街有間三房兩廳的溫馨公寓。
請不必太過羨慕，他們所做的，不過是養成儲蓄的好習慣，從小房子慢慢養起，以及把握時機換屋――這樣的經驗，你也可以成功複製。

▲買不買屋是選擇問題，沒有對錯
在此舉個不同的例子與大家分享。我有位客戶寧可月付10萬元房租，也不願買房子。他的理由是：「要住這種等級的房子，我得花2億才能買到。2億，我可以做多少投資啊！何必把錢套在這裡？」
很多人不買房子，是因為可以把購屋資金挪去做更好的運用，只要經過深思熟慮，絕對OK！但我想提醒大家：如果房子月租2.5萬，買屋需付房貸4.5萬，當你選擇只租不買時，請把省下來的2萬元拿去投資或儲蓄，而不是吃喝玩樂花光光，否則幾年過去，什麼都沒留住就很可惜。
買房子是人生大事，它不僅彰顯經濟力，還代表著個人價值觀。儘管我投身房仲業界工作多年，我依然常告訴客戶和朋友：「買或不買，沒有對錯，只是選擇問題。」
▲你的自備款來自何方？
房子是高價產品，有能力、有意願花多少錢買屋，得精打細算。Part 1已教大家如何計算自己負擔得起的總價和房貸，在此我們要討論的是自備款，其3大來源通常是――儲蓄、投資和向家人借；最後一項難以強求，請將重點放在前兩項。
◎一份薪水不夠，接案兼差籌到3成自備款
買屋至少應準備三成的自備款，這筆錢，多數人花3至5年存下來。假設你打算用3年存100萬，代表每年要存34萬，每月要存2.8萬，在此基礎下進行規劃。光靠一份薪水可能存不了這麼多，這時得靠兼差或投資理財來達成。
利用私人時間去兼差是增加收入來源的做法，若能憑藉自身專業能力去接案（前提是不違反公司規定），既增加收入又能累積經歷，是相當不錯的選擇；或做些與平日工作不同的差事，例如到餐廳端盤子、到安親班幫忙帶小孩、當家教等。但請留意：兼差時絕不要接觸有爭議的場合，哪怕你負責的工作再單純也不行。
◎穩健理財，強迫自己儲蓄
如果你有投資理財頭腦，初期可購買便宜穩健的股票，等存到多一點錢，再改買穩健但獲利較高的股票。打會也是很多人會做的事，我常開玩笑：如果會被倒，叫投資；如果不會被倒，叫儲蓄。投資本就有風險，請三思而後行。如果沒有投資理財的能力，或擔心自己意志力薄弱存不住錢，那麼郵局的幾年期定存是好選擇，強迫自己儲蓄才不會把錢亂花掉。總而言之，設法開源和節流，錢才會留在你身邊。

◆用「夢幻價格」買到理想好屋
▲先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭
如今網路便捷，要了解房屋行情的管道相當多，包括內政部地政司的不動產交易實價登錄網站（https://clir.land.moi.gov.tw/CAP/）、各家房仲業者的公司網站，都可以查到區域成交行情。
◎不老實申報將吃上罰鍰，別心存僥倖
有些人會懷疑，實價登錄網站真的能順利執行嗎？假以時日進行宣導，是可行的。根據「實價登錄地政三法」，辦竣所有權移轉登記30日內，必須申報登錄土地及建物成交案件實際資訊；如果透過代書或不動產房仲業者，這兩者有申報登錄的義務；若未透過這兩者，由買方負責申報。違反者會被處以3至15萬元罰鍰。
區域行情可幫助我們了解該地區的主力物件是哪些類型，用點心留意，甚至可以察覺物件的銷售速度、平均單價等。建立這些概念後再去看屋，就不會被銷售人員牽著鼻子走。
▲學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本
看到喜歡的房子別衝動出價，不妨冷靜判斷，屋主究竟是自住客還是投資客，對方當初買下這間房子大約是多少錢。這些證據哪裡來呢？與其聽屋主或仲介業者的說法，不如學著看謄本找線索吧！
透過房仲業者看屋，你可以要求對方提供房屋謄本讓你查閱；如果屋主是自售，你可以上地政資訊e點通網站（http://ttt.land.net.tw/）做線上申請，這是公開資料可供查詢，但需要付費。
◎謄本上透露的資訊：屋主是否為投資客、購入總價多少
房屋謄本上有很多訊息，包括建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積（如陽台）、公設持分、權利範圍等。如果登記日期和出售日期很接近，屋主是投資客的機率就很高；投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售，自然產生較大的議價空間。此外，如果建物所有權的權利範圍不是「全部」，就表示還有其他持有人，這時就要留意會不會有糾紛。
建物謄本上的「他項權利部」，上頭會註明擔保債權總金額（見28頁）。銀行的習慣通常是把貸款金額乘以1.2倍來做設定，如果謄本上的擔保債權總金額是1200萬，1200萬÷1.2=1000萬，這就是屋主當初向銀行貸款的真正額度。
目前銀行普遍願意貸出房價的七成，以1000萬÷0.7=1429萬，這大約就是屋主當初購入的房屋總價。
▲和管理員聊聊天，有助於了解鄰居
千金難買好鄰居，如果左鄰右舍住了特異份子，或難以相處，住起來絕不會愉快。看屋時，建議和管理員聊一聊，看看對方是否穿著整齊，同時打聽一下該棟住戶多數是什麼背景、作息是否正常（以免半夜有人練團或打麻將），順道看看社區的公布欄（若勸說大家請勿亂丟垃圾，則表示有人亂丟垃圾）、管理費缺繳名單（若缺繳戶數很多，代表管委會和住戶素質都不妙），並看看樓梯間是否乾淨明亮。如果這一關沒有通過你的標準，建議取消議價，換個社區吧！
▲找出實際坪數：總坪數裡含多少公設比
房屋每坪單價，就是總價除以坪數嗎？如果這麼想，冤大頭就當定了。在總坪數裡，必僅需要了解公設比例，更要知道建商將哪些設施直接估算為坪數。
以公設來說，大公通常是指樓梯間、配電室、機房、門廳、走道、蓄水池等全體住戶都可能用到的公共設施；小公通常是指各樓層的電梯間、樓梯間、走道等同樓層住戶會用到的公共設施。整體來說，「有蓋」的幾乎都會算入公設比，目前公寓的公設約6%至10%，大樓的公設約20%至40%；尤其新建築法規從消防安全的角度考量，要求11層樓以上的大樓需有2支逃生梯，以避免失火時的煙囪效應，如此一來，公設難以避免地幾乎全在30%以上。
◎特別提醒：你買的車位划算嗎？
過去不少屋主習慣將車位灌入權狀坪數中，不過這樣會造成單價拉低的錯覺。因此計算時一定要把車位拉出來單獨計算，比較不會失真。
據我所知，台北市很多建商將坡道車位以10至12坪來計算，中南部建商則常以8至9坪來計算，這是很弔詭的算法，其實並不公平。
舉例來說，假設你以1200萬購買40坪（含10坪車位），看似每坪單價30萬。事實上，你的車位價值大約200萬，計算每坪單價時，應該以（1200萬-200萬）÷（40坪-10坪）=每坪33.3萬。
再者，頂樓加蓋和露台也應單獨計算，其單價通常是每坪單價的三分之一。如果房屋行情每坪45萬，那10坪露台只值45萬÷3×10坪=150萬；如果外加20坪頂樓加蓋，就是45萬÷3×20坪=300萬。議價時，一定要把這些灌水地雷找出來。
▲從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據
房子的缺點往往是殺價的根據，每個人在乎的事情不同，這些缺點如果連你自己都受不了，就千萬別出價；反之如果不介意，不妨稍做記錄，請屋主酌情降價。
◎留意房屋周遭的「嫌惡設施」和「風水」，殺價有憑據
有幾種風水問題是國人很介意的，例如面對高架橋的「攔腰煞」、馬路正對大門的「路沖」、窗戶望出去是「夜總會」等，殺價幅度絕對很大。
此外，如果住家附近有高壓電塔、加油站、瓦斯槽、殯儀館、焚化爐、飛機場等，就是嚴重的嫌惡設施，幾乎都得降個一、二成。
有捷運的房子在交通條件上往往是加分的，但有兩種情況會變扣分：
（一）捷運只經過卻沒設站，每天被吵昏頭，想搭車卻得走老遠。
（二）捷運軌道正好和房子高度接近，不僅飽受震動和噪音困擾，連隱私權都不保。

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